經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 今年2-3月，全國樓市迎來“小陽春”，但4月開始顯露疲態(tài)，5月以來，銷售數(shù)據(jù)進一步下滑，百強房企單月業(yè)績環(huán)比下降超14%。

在這一背景下，6月7日，由經(jīng)濟觀察報主辦的2023年第20屆藍籌年會開幕，國際歐亞科學院院士、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興做了《增強房地產(chǎn)市場韌性六策》的主題演講。

仇保興認為，近期，中國的房地產(chǎn)市場脆弱性明顯增加，如國際金融風險輸入的可能性增長，民眾消費意愿下降，地方政府財力萎縮，頭部企業(yè)的自救能力衰退，地方貨幣和財政政策調節(jié)的空間明顯減少，個人房貸余額增速直線下降等。

而房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟穩(wěn)定和增長具有重要作用，因此，仇保興提出多項建議，包含穩(wěn)健、權力下放、多樣化、協(xié)同、冗余、適應等六個關鍵詞。

他認為，宏觀政策穩(wěn)健為先，應該恢復市場主體（包括房地產(chǎn)公司、購房者）的主體地位，法無禁止皆可行，要不斷清理對以上主體的約束政策。只有良性的市場供需自發(fā)調節(jié)恢復才能增強市場韌性，無當?shù)男姓深A是脆弱性的根源。

仇保興建議，首先要將權力下放，發(fā)揮地方政府首創(chuàng)精神，將“集中調”轉為“分散調”，精約束、多放權，例如首套房利息和首付比例等可由地方政府定；

其次，保交樓、保主體仍是重中之重，是修復市場秩序的當務之急；

第三，擴大剛需和改善性住房需求，增加老舊小區(qū)改造力度，減少對市場主體的約束；

第四，多渠道擴大住房消費需求，鼓勵地方政府、企業(yè)和科教機構購買“人才房”，讓科技人員的住房先寬敞起來；

第五，應協(xié)調好住房信貸優(yōu)惠，房地產(chǎn)解困基金和老舊小區(qū)改造補貼等政策工具，穩(wěn)住重點城市房地產(chǎn)市場，形成風向標。

以下根據(jù)仇保興演講內(nèi)容整理：

關注房地產(chǎn)的脆弱性

房地產(chǎn)的“韌性”這一概念還比較新，從國內(nèi)外比較可以看到，我國房地產(chǎn)市場進入了新的時代——反脆弱時代。韌性和脆弱是一對矛盾，任何事物如果脆弱性很大，意味著崩潰的可能性就會增大。

和國際上同等規(guī)模的國家和地區(qū)比較來看，中國的房地產(chǎn)市場有獨特的脆弱性。

脆弱性之一，和國際相比較，中國的人均住房面積和資產(chǎn)分布具有特殊性。美國人的家庭資產(chǎn)中，投資到金融系統(tǒng)的占70%左右，真正持有房產(chǎn)的價值只占財富的30%左右，但中國經(jīng)過40年城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，家庭財產(chǎn)在房地產(chǎn)的占有比率高達70%以上，而金融市場又相對不發(fā)達，持有金融市場資產(chǎn)只有30%左右，和美國正好相反。

這意味著中國的房地產(chǎn)市場培育了許多中產(chǎn)階級，如果這個房地產(chǎn)市場崩潰，一大部分中產(chǎn)階級可能會消亡，這是中國的國情，反映了房地產(chǎn)市場的脆弱性，因此可以理解為什么中央政治局會議數(shù)次提到要穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，因為國民的財產(chǎn)結構不一樣。

從房地產(chǎn)投資與名義GDP占比維度看，中國的占比和美國完全不一樣，中國高出美國約一倍，中國的房地產(chǎn)相關行業(yè)拉動鏈條非常大和長。在快速城鎮(zhèn)化的過程中，一個國家造出的房子居然占全世界的一半，這樣大的產(chǎn)能對GDP的貢獻完全分不開。

脆弱性之二是城市金融資產(chǎn)分布和人口增長的兩級分化。

中央提出三大風險，第一大風險是房地產(chǎn)風險，第二大風險是金融風險，其次是地方債風險。可以說，這三大風險歸根到底是房地產(chǎn)的風險，后面的風險也是房地產(chǎn)風險派生出來的。

金融風險與其他風險有一個巨大區(qū)別，就是金融風險在地理空間上的高度不均衡，有個“二八定律”，即663個城市中，頭部20%的城市所占有的金融總量等于全國的80%，剩下八成城市占有的金融總量不到20%。僅北京就擁有20多萬億的金融資產(chǎn)，占了全國金融資產(chǎn)10%左右。反過來說，只要頭部20個城市的金融市場不出問題，房地產(chǎn)市場整體也可穩(wěn)定，金融大局是可以穩(wěn)定的。至于還有兩三百個城市在收縮，它們所占的金融資產(chǎn)不到10%。

脆弱性之三，我國的總投資額和房地產(chǎn)嚴重相關。

“三架馬車”的比喻在經(jīng)濟學上不甚科學，但確實是非常直觀的分析手段。消費是百姓口袋里的錢，一般刺激都可能難以奏效；脫鉤和全球經(jīng)濟衰退的大背景下，外貿(mào)是整個國際大市場決定的，不是我們能獨立支撐的。

我們的老手段是投資，但新的投資機會在哪里？隨著人口老齡化，養(yǎng)老和健康是非常重要的兩大投資領域，但依靠房地產(chǎn)的轉型卻非常難，很多決策者、智庫有很多良好愿望，但沒有了解到這種投資的結構轉型非常艱難，而且必須瓜熟蒂落、水到渠成，不可能異想天開地搞烏托邦。

脆弱性之四，是依賴中央集中調控的習慣性思維，長期希望中央、國務院有什么錦囊妙計一招定天下，就可能會造成比較大的市場波動，這種思維定式最要不得。

中國的房地產(chǎn)是一個水火差異巨大的市場，某個城市可能是火爆的，另一個城市則冰凍三尺非一日之寒，怎么能夠希望一種政策、一個手段能適用所有市場？所以應該分散地調控。

但這些分散的調控還不能足以應對新的脆弱性，即第五個脆弱性，房地產(chǎn)領域的金融衍生品亂象頻顯。

金融衍生品神出鬼沒，基于三個出生的利益鏈條，一是它從出生那一刻起就是為了避免金融監(jiān)管而想出的新招；二是極大放大杠桿率，不到100%不罷休，這是資本的本性；三是會嚴重加劇金融市場不穩(wěn)定性。

芝加哥大學有一位研究金融風險的教授，他認為現(xiàn)代金融市場會自動按照三個臺階走向崩潰，第一個臺階是投資型市場，第二個臺階是進入高杠桿的風險市場，第三會自動進化為旁氏騙局為主的市場，所有的金融機構都會拆東墻補西墻，任何一個風吹草動會造成整個金融市場的崩潰，這就是著名的“明斯基時刻”。

中國有一些地方，包括一些中等城市都曾出現(xiàn)過明斯基時刻，跟金融衍生產(chǎn)品的無序擴張一脈相承，而且是它們引發(fā)的。對任何金融產(chǎn)品，只要涉及到百姓背負的杠桿率發(fā)生較大變化，都應該成為重點觀察的敏感對象，因為這是脆弱性重要源頭。

近期，房地產(chǎn)市場脆弱性增長更加明顯，因為國際金融風險輸入的可能性大幅度增長，美歐日等發(fā)達經(jīng)濟體持續(xù)加息，國內(nèi)民眾的消費能力和意愿明顯下降，地方政府財力萎縮，頭部企業(yè)的自救能力衰退，地方貨幣和財政政策調節(jié)的空間減少，個人房貸余額增速直線下降等，這些都提醒我們現(xiàn)在要關注脆弱性，提高房地產(chǎn)市場的韌性。

如何提高房地產(chǎn)市場韌性

一切有利于提高房地產(chǎn)市場韌性的都是好政策，一切可能增加脆弱性的設想都應該放棄。

第一個增強韌性的策略是穩(wěn)健。首先要考慮宏觀政策穩(wěn)健，穩(wěn)健就是給市場經(jīng)濟以定海神針，應該恢復市場主體（包括房地產(chǎn)公司、購房者）的主體地位，而且貫徹法無禁止皆可行，要不斷清理對以上主體的約束政策。只有良性的市場供需自發(fā)調節(jié)才能增強市場韌性，失當?shù)男姓深A是脆弱性的根源。

房子是用來住的，不是用來炒的，這是一項長期必須堅持的措施，就像雙碳戰(zhàn)略一樣。既不能搞碳沖鋒，也不能搞房價遏制性的短期沖鋒。

宏觀政策的穩(wěn)定是微觀市場主體自我修復的基礎，宏觀不穩(wěn)定，企業(yè)主體和家庭負債表沒法修復創(chuàng)傷，因為沒有良性預期。政府要守信，特別是對房地產(chǎn)市場，答應的就必須辦到，不能一任市領導一個改變。市場主體守信源于政府守信，政府自身要做定海神針，而不是做攪動者。

第二是權力下放。要把房地產(chǎn)市場調控由“集中調”變成“分散調”，在此過程中一定要發(fā)揮地方政府的首創(chuàng)精神。就像李強總理所說，在上面都是問題，到了基層都是辦法。基層有許多辦法是北京的智庫打破腦殼都想不到的。“集中調”是“分散調”的基礎，只有身處具體一線，身處在問題之中的人才能找到解決問題的辦法。

地方政府一旦犯錯，中央還可以約談糾正，反之則不然。讓地方政府有序試錯，是增強韌性非常重要的措施。精約束，多放權，要地方政府負首要責任，要把權力下放，把手段下放，把工具箱放給它們。比如首套房利息和首付比可以由地方政府定，可以跟地方銀行商量一個合理的、動態(tài)的水平，而不能一刀切，也不能無序地讓零首付金融衍生品攪亂市場。

總量控制的前提下，地方拍賣土地的面積是多少？什么時候出讓？是不是集中出讓？這些地方管的細節(jié)，中央部委為什么要管？就像娘舅給了紅包，卻告訴外甥哪一分錢什么時候用，用在什么地方都要管就麻煩了。

第三個反脆弱、增強韌性的策略是多樣性。保護生態(tài)系統(tǒng)，要求生態(tài)物種多樣性越來越好，系統(tǒng)就會韌性，就能抵抗外界的干擾，房地產(chǎn)市場也一樣。

我國的房地產(chǎn)市場出的毛病是什么呢？40年前所有的房子都是政府造的，40年后所有的房子大多都是純商品房，嚴重缺乏多樣性。歐盟房地產(chǎn)市場為什么比較穩(wěn)定？近50萬溫州人作為中國頂尖炒房團在歐盟也炒不起來，因為歐盟的房子供給結構上，合作社房占50%，還有先租后售房、共有產(chǎn)權房等，品種很多，這些房源占比始終高于純商品房，而且純商品房也有完善的消費稅調節(jié)。溫州人再會炒房，在歐盟都炒不起來，原因就在這里。

住房供給主體多元化很重要，不能單一供應商品房，更不能只建政府房，這是錯誤的，走老路了。

多樣性，再具體來說就是住房供給主體多樣化，資金來源多樣化，調控手段工具多樣化，住房需求渠道、建造渠道和供給渠道多樣化。這四個多樣化程度越高，韌性越強。這對韌性的理解和過去傳統(tǒng)調控是不一樣的，韌性是基于生態(tài)系統(tǒng)而產(chǎn)生的概念。多樣性是極其重要的目標，但多樣性不是一天造就的，必須從現(xiàn)在開始不斷地去豐富。

第四個策略是協(xié)同。大家注意到，歷史上很多政策是打架的，能不能不打架，這非常重要。

金融貨幣、財政稅收、土地出讓、空間規(guī)劃、農(nóng)村土地制度改革等政策應該協(xié)同。有些智庫專家很好笑，一些縣城房價下降、人口不斷流失的時刻，還要出臺農(nóng)村宅基地入市政策，還要同權、同利、同價，這不是一下子把當?shù)胤康禺a(chǎn)市場搞垮了嗎？房地產(chǎn)市場的調控方面一定要同步，至少不矛盾，多方協(xié)同，防止“各自為戰(zhàn)、相互干擾”。再是跨專業(yè)、跨部門、跨區(qū)域（城鄉(xiāng)）協(xié)同，中長期目標協(xié)同。

還有一個重要的事，是建立多層次房地產(chǎn)“三穩(wěn)”聯(lián)席會議，多層次即中央、省、市三個層級，防止各自為政。不能中央說了穩(wěn)，部門卻要求有個性化動作這就麻煩了，特別是金融部門，要善于甘當無名英雄式的“定海神針”。

增強韌性的第五策是冗余。比如要發(fā)揮中央和省級“房地產(chǎn)解困基金”定心丸作用。其次，我國地方政府財政結構與企業(yè)和西方城市不同，比如說浙江省的非金融資產(chǎn)，即刨除金融資產(chǎn)以外的國有資產(chǎn)總數(shù)已達12萬億，凈資產(chǎn)占40%以上。我們計算地方負債比例要考慮這些問題。我國實行土地公有制，所有的有效投資都會產(chǎn)生土地溢價也沒有統(tǒng)計進去，所以不應該在負債比問題上自己造成恐慌。

我們應該有多種應急調控預案和工具儲備，比如消費稅。溫州人到羅馬炒房，輸入名字，計算機會告訴你是第一次到羅馬來，歡迎你，在羅馬買的第一套房免稅；如果有人說我有錢買第二套房，歡迎，第二套房收14%的消費稅；買第三套房收24%的消費稅。如果丈母娘要來，要買第四套房，也非常歡迎，第四套房40%的消費稅。溫州人號稱中國的猶太人，炒遍天下無敵手，還是栽在歐盟的消費稅中。

現(xiàn)在少數(shù)城市有個現(xiàn)象很怪，一二手房價格嚴重倒掛，這哪里是市場經(jīng)濟？除了善用消費稅還要利用大數(shù)據(jù)，實時地分析風險熱點。要防止數(shù)據(jù)造假，數(shù)據(jù)造假造成誤判，又重新產(chǎn)生新的造假數(shù)據(jù)，如此就可能形成惡性循環(huán)。要真正培育多形式、多渠道、逆周期的消費和供給主體，只有逆周期供給的消費主體才是最可愛的。

我曾到過奧地利，維也納的市長跟我討論說當?shù)卦诮?jīng)濟學上是維也納派的，主張自由經(jīng)濟，政府管得越少越好，但維也納每年推出的房源52%是合作建房，炒不起來的，而中國居然把所有的房地產(chǎn)都讓給房地產(chǎn)商，90%以上都是商品房，這就連崇尚自由經(jīng)濟的維也納派也是難以接受的。這些合作建房是可逆周期調節(jié)的。老舊小區(qū)改造很重要，不改變?nèi)莘e率，既不增加也不減少，只提高住房質量，對房地產(chǎn)大部分價值鏈條都有貢獻。

總結一下，如何增強房地產(chǎn)市場韌性，我認為近期主要有六個方面：

一，地方政府是房地產(chǎn)“三穩(wěn)”主體，責任下放，還應權力下放。

二，保交樓、保主體仍是重中之重，是修復市場秩序的當務之急。保交樓要注意保主體，市場的主體是兩類，一類是購房者，一類是供給者。不保主體只保交樓事倍功半。

三，擴大剛需和改善性住房需求，減少對市場主體的政策約束。

四，多渠道擴大住房消費需求，鼓勵地方政府、企業(yè)和科教機構購買“人才房”，讓科技人員的住房先寬敞起來。

五，協(xié)調好住房信貸優(yōu)惠、房地產(chǎn)解困基金和老舊小區(qū)改造補貼等政策工具，穩(wěn)住重點城市房地產(chǎn)市場，形成風向標。

增強房地產(chǎn)行業(yè)的韌性從來不是“一招鮮”，是由基層“生成”許多招，特別需要市場的供應主體、消費主體和調節(jié)主體共同發(fā)力，共同造就。