經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 “備案價(jià)打5折出售！原價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)價(jià)僅需3.89萬(wàn)元/平方米。”

“羅湖區(qū)最便宜的一手房。”

這幾天，深圳中介的朋友圈被這樣的消息刷屏了。據(jù)了解，該項(xiàng)目為仁恒置業(yè)在羅湖區(qū)打造的仁恒深之源，項(xiàng)目備案名為仁恒世紀(jì)大廈。

一位項(xiàng)目銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項(xiàng)目備案均價(jià)在9萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米，帶裝修。

該銷售人員介紹，項(xiàng)目共44層，主力產(chǎn)品在60平方米-249平方米，將在2024年底交付。總共324套，已經(jīng)售出160多套，網(wǎng)傳3.89萬(wàn)元/平方米的是5層、6層200多平方米的大戶型。項(xiàng)目5層60平方米戶型的均價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)查詢商品房預(yù)售備案價(jià)格發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目60平方米左右的501戶，備案價(jià)在7.3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)售價(jià)相當(dāng)于備案價(jià)的5.6折。

“仁恒深之源并非今年首開(kāi)，已經(jīng)賣(mài)了兩年，去年價(jià)格在6萬(wàn)元/平方米左右，這次又降價(jià)了。”一位深圳公寓銷售人員介紹。

公寓不受限價(jià)政策影響，深之源附近京基水貝廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目的一位銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“我們項(xiàng)目備案均價(jià)在5.6萬(wàn)元/平方米左右，折扣下來(lái)和深之源目前的均價(jià)差不多，但他們地理位置比我們好。”在該名銷售人員看來(lái)，深之源此次降價(jià)力度大。

但需要注意的是，仁恒深之源項(xiàng)目既不是住宅，也不是商務(wù)類公寓，而是商辦類公寓，屬于“類住宅”。

上述公寓銷售人員介紹，商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)從40-70年不等，大部分民水民電、通燃?xì)猓瑫r(shí)有5年限售的規(guī)定，而商辦類公寓不限購(gòu)、不限貸，但不通燃?xì)狻](méi)有陽(yáng)臺(tái)，且為商水商電。

“商辦類項(xiàng)目通常比商務(wù)類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，我們項(xiàng)目商辦類公寓比商務(wù)類公寓低5000-6000元/平方米。”上述京基水貝廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目銷售人員表示。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，深圳有一類專門(mén)的用地性質(zhì)是商務(wù)公寓，但商務(wù)公寓在2020年已被停建。

“商辦類公寓是商辦供應(yīng)過(guò)剩的產(chǎn)物。”李宇嘉表示，深圳辦公樓和商業(yè)中心的空置率比較高，所以在前兩年樓市較熱的時(shí)候，商辦類產(chǎn)品開(kāi)始往“類住宅”方向做轉(zhuǎn)移，但市場(chǎng)回歸理性后，這類產(chǎn)品自住屬性不足的弊端開(kāi)始暴露，投資屬性被削弱以后，之前較高的定價(jià)就很難銷售出去。

“2019-2020年公寓類項(xiàng)目是比較好賣(mài)的，但從2021年下半年開(kāi)始，無(wú)論是商務(wù)類公寓還是商辦類公寓，銷售一直不好，打折情況比較普遍。”上述深圳公寓銷售人員回憶，從2021年下半年開(kāi)始，一些公寓項(xiàng)目就能打到備案價(jià)的6-8折。公寓的投資客戶較多，剛需自住少，首付五成，又沒(méi)有學(xué)位，許多客戶都是沖著租售比來(lái)的。他介紹，有些小戶型的投資回報(bào)率能到7個(gè)點(diǎn)，比存錢(qián)到銀行劃算。

隨著住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資客離場(chǎng)，公寓去化進(jìn)一步變難。據(jù)房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，深圳一手住宅庫(kù)存面積43.68萬(wàn)平方米，共計(jì)43237套，環(huán)比增加超3000套。按照過(guò)去12個(gè)月的平均成交套數(shù)推算，6月份深圳一手住宅的去化周期為15個(gè)月，較4月份加長(zhǎng)1.2個(gè)月。