地產(chǎn)中報(bào)季接近尾聲，一份份期中成績(jī)單的背后各有喜憂(yōu)。 

今年以來(lái)的樓市走向稍顯曲折，得益于積壓需求集中釋放以及政策利好的帶動(dòng)，一季度市場(chǎng)活躍度有所提升；而4月份以來(lái)，在需求支撐乏力，購(gòu)房者置業(yè)情緒不佳等因素影響下，行業(yè)復(fù)蘇出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱。 

市場(chǎng)波動(dòng)之中，行業(yè)分化仍在繼續(xù)，央國(guó)企的增長(zhǎng)韌性進(jìn)一步得以凸顯。憑借上半年累計(jì)簽約銷(xiāo)售860億元，同比逆市增長(zhǎng)23%的成績(jī)，中國(guó)金茂成為賽道之中頗為亮眼的一名選手。 

自2017年中央提出“房住不炒”定位，房地產(chǎn)行業(yè)告別三高模式從而進(jìn)入健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的探索階段以來(lái)，中國(guó)金茂行業(yè)位次一直在提升。從2017年底的31名，一路穩(wěn)步攀升至當(dāng)下的第11名，站穩(wěn)行業(yè)第一梯隊(duì)。 

當(dāng)下，房地產(chǎn)正處在一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)打造良性循環(huán)的長(zhǎng)效機(jī)制中，將提供怎樣的發(fā)展模式？值得每一家企業(yè)的深思。 

金茂何以穩(wěn)進(jìn)，周期之中仍能穩(wěn)健前行的它，或許會(huì)作為諸多參考中不容錯(cuò)過(guò)的一個(gè)。

布局產(chǎn)品穩(wěn) 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%。 

在整體弱市下有持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的表現(xiàn)，首先恐怕要?dú)w功于中國(guó)金茂以“品質(zhì)領(lǐng)先”為核心的產(chǎn)品定位，以一二線(xiàn)城市為主戰(zhàn)場(chǎng)且獲得了強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力做支撐。 

2023年上半年，金茂在一二線(xiàn)城市的簽約額占比超過(guò)88%。多個(gè)明星項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，其中多個(gè)項(xiàng)目單盤(pán)簽約超20億，并有多個(gè)首開(kāi)或加推項(xiàng)目單日去化率超80%。

其中，北京永定金茂府、青島嶗山大云谷金茂府、上海靜安天悅和橫沔玖境，以及北京望京樾項(xiàng)目，均取得了超20億元的單盤(pán)簽約額。在北京、上海和青島，中國(guó)金茂創(chuàng)下單城超50億的簽約銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其中金茂北京半年簽約已達(dá)139.1億元。 

持續(xù)深耕一二線(xiàn)、高能級(jí)城市的客戶(hù)認(rèn)可度以及充足的貨量，讓金茂下半年的業(yè)績(jī)更加值得期待。因?yàn)橐欢€(xiàn)既是近兩年市場(chǎng)下行時(shí)更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的市場(chǎng)，也是最受益于此輪房地產(chǎn)政策利好的城市。

8月底正是一線(xiàn)城市樓市逆轉(zhuǎn)級(jí)政策密集出臺(tái)時(shí)期，認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率等紛紛出臺(tái)。中國(guó)金茂明確核心城市核心地段的投資導(dǎo)向，上半年新增土地儲(chǔ)備均位于一二線(xiàn)城市及長(zhǎng)三角城市群核心板塊，這將是下半場(chǎng)發(fā)力的彈藥。 

一二線(xiàn)城市是樓市競(jìng)爭(zhēng)白熱化的高階賽場(chǎng)，需要多年產(chǎn)品積淀、營(yíng)銷(xiāo)打法乃至全流程的精細(xì)化管理，才能立足于此。從品牌建立初期，金茂就聚焦定位于打造高端改善型產(chǎn)品，這與其對(duì)市場(chǎng)階段的判斷是分不開(kāi)的。 

由此，金茂在區(qū)域投資上，選擇人口吸附力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的一二線(xiàn)城市，在產(chǎn)品上，著力于打造綠色科技與綠金品質(zhì)的產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。 

半年業(yè)績(jī)會(huì)上。中國(guó)金茂總裁陶天海繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了城市和產(chǎn)品的兩個(gè)聚焦，投資標(biāo)的將聚焦在15個(gè)左右核心一二線(xiàn)城市，以及具備比較優(yōu)勢(shì)的城市。而產(chǎn)品方面，則專(zhuān)注于聚焦改善類(lèi)產(chǎn)品，尤其是適合做金茂拳頭產(chǎn)品——金茂府的地塊，同時(shí)也關(guān)注能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)和持有聯(lián)動(dòng)的綜合體開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。從投資開(kāi)發(fā)原則上，金茂堅(jiān)持做一成一。

目前截止到6月底，中國(guó)金茂還的可售貨值基本還足夠2.5年的去化。 

與此同時(shí)，金茂在不斷關(guān)注新增的投資機(jī)會(huì)，目前多個(gè)熱點(diǎn)城市都拿出來(lái)較好的地塊，導(dǎo)致了大量搶拍現(xiàn)象，面對(duì)相對(duì)高漲的土地市場(chǎng)，金茂的央企身份、充足的在手現(xiàn)金、積極參與度以及精準(zhǔn)的投資測(cè)算，保持了戰(zhàn)略上的主動(dòng)權(quán)。 

財(cái)務(wù)管理穩(wěn) 

精準(zhǔn)聚焦深耕高能級(jí)市場(chǎng)和自成一套的產(chǎn)品策略背后，需要一套穩(wěn)健的財(cái)務(wù)家底做支撐。與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)，也在一定程度上助力了公司財(cái)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)處于可控的范圍。 

2023上半年，金茂在合理控制債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了短債占比、外幣債務(wù)占比降低，存量債務(wù)平均期限5.78年。此外，中國(guó)金茂還進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至6月底，一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅14%，較去年底下降8個(gè)百分點(diǎn)；外幣債務(wù)占比30%，較去年底下降7個(gè)百分點(diǎn)。 

因?yàn)榉€(wěn)健財(cái)務(wù)，中國(guó)金茂保持了“三道紅線(xiàn)”全綠檔和全投資國(guó)際信用評(píng)級(jí)。

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的成功，首先要?dú)w功于中國(guó)金茂管理層對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的高度關(guān)注。 

據(jù)介紹，今年金茂全年目標(biāo)現(xiàn)金流入約1690億元，截止2023年上半年，中國(guó)金茂已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入約920億元，月均大概是150億元，據(jù)此計(jì)算，已完成全年任務(wù)的54%，大幅超過(guò)了公司同期預(yù)算目標(biāo)，在同行中也處于領(lǐng)先水準(zhǔn)。 

其次，背靠中國(guó)中化，除了強(qiáng)大的信用背書(shū)，大股東也在資金融資、債務(wù)發(fā)行等方面提供大力度支持。中國(guó)中化管理層明確表達(dá)了對(duì)中國(guó)金茂的支持一如既往。這一行動(dòng)和表態(tài)，足以穩(wěn)定投資者的信心。 

在房地產(chǎn)市場(chǎng)信用陷入低谷之際，現(xiàn)金流就是生命之源，良好的現(xiàn)金流管理尤其是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，很大程度上保證了債務(wù)結(jié)構(gòu)的健康安全。 

截止6月30日，金茂一年內(nèi)到期的債務(wù)是178億元，7月份又如期歸還一筆25億元的中票。截至8月底，金茂一年內(nèi)到期的債務(wù)只有150億。 

管理層稱(chēng)，按業(yè)績(jī)來(lái)看，“償還基本無(wú)壓力”。 

日前，金茂還剛剛簽下一筆35億元的境外銀團(tuán)貸款，融資成本只有3.5%。可供參照的是，行業(yè)融資低成本天花板的中海，上半年平均融資成本為3.54%。 

行業(yè)深度調(diào)整的兩年多來(lái)，多少此前奉行高周轉(zhuǎn)、高杠桿的同行在市場(chǎng)下行時(shí)，疲于應(yīng)對(duì)臨期的債務(wù)而進(jìn)一步走到爆雷、展期邊緣，而這一背景下，穩(wěn)健的中國(guó)金茂持續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，他們用真金白銀來(lái)投票。 

融資方面的利好多到難以一一列舉，比如年內(nèi)約有840億元的銀行授信額度尚未使用，加上前述30億中票額度，還有金茂大廈35億元的CMBS已經(jīng)獲批，只是尚未發(fā)行，管理層正伺機(jī)等待看合適的價(jià)格、合適的發(fā)債窗口期。 

除了手握充足現(xiàn)金和發(fā)債先機(jī)，金茂還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，持有大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)，這體現(xiàn)在報(bào)表中是高額資產(chǎn)，也能轉(zhuǎn)換成融資的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上舉了兩家酒店做融資的案例，15年期，“融資成本非常低，不到3%”。再看中國(guó)金茂手上擁有眾多優(yōu)質(zhì)酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓，融資空間非常具有想象力。

當(dāng)房地產(chǎn)新增開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂，進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)新時(shí)期，無(wú)論民營(yíng)房企還是央國(guó)企，都必須思考“活下去”和“活得好”這些事關(guān)安身立命的戰(zhàn)略問(wèn)題。

中國(guó)金茂似乎已經(jīng)有了答案：堅(jiān)定差異化競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略選擇，通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)的差異化商業(yè)模式、雙輪兩翼的差異化業(yè)務(wù)組合、科技創(chuàng)新的差異化產(chǎn)品以及高品質(zhì)的差異化服務(wù)。這五步相互配合，是這家央企黑馬當(dāng)下逆勢(shì)穩(wěn)進(jìn)的秘籍，也是未來(lái)中國(guó)金茂打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的解題之法。