經(jīng)濟觀察報 丁文婷/文 2023年是“十四五”規(guī)劃的第三年，也是保障性租賃住房籌集的關(guān)鍵一年。

根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”時期，全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。2023年9月12日，住建部披露，全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房約508萬套（間），完成“十四五”計劃的近60%，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難，完成投資超過4800億元。

2023年，重點一二線城市基本進入保障性租賃住房大量入市階段。2024年1月27日，上海市市長龔正介紹，2023年上海已建設(shè)籌措8.1萬套（間）保障性租賃住房，加上前兩年的24.8萬套（間），已經(jīng)完成“十四五”目標的70%。2024年，上海還將建設(shè)籌措7萬套（間）。而2021年至今，浙江省也累計建設(shè)籌集保租房82.7萬套（間），完成“十四五”目標任務(wù)的近7成。

各城市規(guī)劃保障性租賃住房的規(guī)模已在當?shù)匦略鲎》抗?yīng)中占據(jù)較高比例。《2023年全國租賃市場報告》顯示，2021年至2023年，深圳保障性租賃住房供應(yīng)占比達到新增住房供應(yīng)55%，為一線城市中最高。二線城市規(guī)劃籌集保障性租賃住房數(shù)量已占新增住房供應(yīng)總量的20%—30%。眾多規(guī)模超千套（間）的租賃式社區(qū)入市，帶來了保租房市場供應(yīng)量的快速上升。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，截至2023年底，熱點城市已開業(yè)的租賃式社區(qū)規(guī)模約為22.3萬套（間），占市場供給總量的24.4%，比2022年增長了17.2%。

保障性租賃住房項目入市對租金一定程度的平抑效果開始顯現(xiàn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，除北京外，其他城市均有不同程度地租金下跌，平均下跌幅度為22.3%。

保障性租賃住房的籌集主要有存量改建“納保”和新建兩種模式。一線城市保障性租賃住房的籌集各有偏重，如北京主要以集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建為主，而深圳、廣州等城市則在城中村改造方面發(fā)力。

過去幾年，全國一二線城市出讓了大量涉租賃用地，不過，2023年北京、上海等地公開出讓的涉租賃用地已大幅下降，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺相關(guān)配套政策。

2023年年初，央行設(shè)立的1000億元“租賃住房貸款支持計劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”創(chuàng)新設(shè)立的團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品，均支持盤活存量房屋。

2024年，保障性租賃住房供應(yīng)將進入爆發(fā)階段，而存量改造項目在“納保”過程中仍存在痛點和堵點。一位長租公寓企業(yè)負責人表示，關(guān)于如何“納保”，各區(qū)的細致標準不一樣，很多時候都是一區(qū)一議、一事一議。此外，“納保”需要公安、消防、規(guī)劃等多個部門配合，在消防要求上，不同業(yè)態(tài)的消防標準有區(qū)別，但在填報時，“保租房”類目是缺失的，缺乏對應(yīng)標準。

“報建、報消防的過程中，我們的項目種類在絕大多數(shù)部門都被勾選為’其他’。”該負責人提到。2021年開始，上海市關(guān)于保租房認定、管理的相關(guān)政策不斷出臺，但一些部門關(guān)于保租房審批的規(guī)范標準仍需進一步完善。