近期，REITs市場為投資者交上了一份較為滿意的成績單。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，博時蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT等REITs產(chǎn)品的月內(nèi)漲幅已經(jīng)超過20%。指數(shù)方面，截至2月26日，Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)2月以來的漲幅近15%。

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷政策面提振、基本面及資金面改善，2024年REITs市場的配置價值逐步凸顯，短期內(nèi)仍有一定上行空間，但目前已經(jīng)逐步接近階段性均衡，長期估值水平若進一步上升，需要資產(chǎn)本身經(jīng)營情況出現(xiàn)實質(zhì)提升。

REITs市場火熱

從指數(shù)方面看，REITs市場在春節(jié)假期之前就開啟了反彈行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月6日，中證REITs（收盤）指數(shù)當日漲幅0.24%，此后，該指數(shù)連續(xù)九個交易日均出現(xiàn)上漲。

就具體產(chǎn)品來看，截至2月27日，博時蛇口產(chǎn)園REIT2月以來的漲幅最多，為29.36%；其次是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，漲幅為24.63%；中金湖北科投光谷REIT、華夏中國交建REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等漲幅均超過15%。

縱觀REITs市場，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，全市場30只公募REITs產(chǎn)品2月全線“飄紅”。尤其是在春節(jié)假期后的首個交易周，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等10余只產(chǎn)品的單周漲幅突破了10%，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅更是突破了20%。

REITs品種近期表現(xiàn)強勁，使得部分機構(gòu)連發(fā)多條停牌公告。以博時蛇口產(chǎn)園REIT為例，2月份以來，為了保護基金份額持有人的利益，基金公司已經(jīng)發(fā)布了三條停牌公告。公告顯示，該產(chǎn)品分別在2月21日上午9時30分和2月26日上午9時30分停牌一小時，在2月27日停牌一天。此外，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等多只產(chǎn)品也在近期發(fā)布了停牌公告。

政策助力 權(quán)益屬性明確

談到近期REITs市場的回暖，盈米基金研究員李兆霆認為，近期REITs產(chǎn)品漲勢較好的底層邏輯在于前期基本面表現(xiàn)不佳的情況下出現(xiàn)超跌，導致底部估值較低，疊加紅利投資熱潮背景下的REITs品種分紅率較高，伴隨著政策加持和市場信心回升，前期流出的資金將逐步回歸。

中金公司報告表示，本輪REITs自底部上行主要因供需關(guān)系有所改善。除前期估值已經(jīng)運行至較低位置以外，政策支持是更重要的因素。總體上，市場的賣盤壓力在短期內(nèi)得到了切實的疏解。

李兆霆對中國證券報記者表示，2024年2月8日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，新規(guī)明確指出，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資，后續(xù)投資機構(gòu)可選擇以FVOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）計量，將持有期間REITs公允價值變動計入其他綜合收益，即所有者權(quán)益類科目。李兆霆認為，此舉有利于平滑價格波動對當期利潤表的影響，引導中長期資金入市，推動REITs資產(chǎn)進一步擴容。

此外，中航基金表示，從已經(jīng)公布的基金2023年四季報看，多數(shù)產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，業(yè)績穩(wěn)步回升。管理人積極行使主動管理職責，部分行業(yè)業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期，為近期的公募REITs市場回暖奠定了基礎(chǔ)。

行業(yè)生態(tài)進一步優(yōu)化

談到2024年的REITs市場，中金公司指出，當前點位REITs配置價值較為明確，關(guān)注2024年市場擴容潛力。“即便假設(shè)未來REITs底層資產(chǎn)運行保持大體平穩(wěn)，我們認為當前點位的配置價值也已經(jīng)比較清晰，從利差的角度看，有較大概率已經(jīng)度過了本輪周期底部。”中金公司表示，“政策優(yōu)化后價格修復更為重要的含義，是為新項目的上市擴容創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，令未來可選的資產(chǎn)類型進一步豐富。中國REITs市場始終堅持發(fā)展導向，在解決問題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。”

此外，針對不少投資者擔憂的REITs產(chǎn)品的流動性問題，德邦證券在研報中表示，當前REITs市場上的標的出現(xiàn)資產(chǎn)運營情況分化，以及二級市場換手率較低、做市商占比較大等情況。有關(guān)部門正在促進FOF（基金中基金）、社保基金、保險資金等多方面資金主體放開投資REITs的限制。新的投資者群體，如公募基金、社保年金和海外投資者的加入，將為REITs市場帶來新的活力和資金流。這不僅擴大了市場的參與者基礎(chǔ)，還將提高市場的流動性和深度。

具體到配置方向，中金公司表示，當前高水平分紅的REITs標的可為投資者兌現(xiàn)更為確定的財務(wù)收益，但資本利得仍會影響資產(chǎn)負債表的權(quán)益項，建議投資者根據(jù)自身投資條件綜合判斷。中長期來看，《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關(guān)注兩類品種：一是估值調(diào)整后當期分紅水平較高的能源類和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉儲項目；二是經(jīng)營基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項目。

來源：中國證券報·中證網(wǎng)