經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 丁文婷 2024年5月17日，首付最低15%、取消商貸利率下限的“史詩級”救市政策出臺。一個500人的杭州購房群瞬間沸騰，群內(nèi)超九成成員都是為“老破小”而來。在群文件里，一個Excel表格載滿了“老破小”的購買信息，群里已有近60位成員上車，總價多在100萬元—160萬元。所謂“老破小”，多指區(qū)位條件優(yōu)越，但建筑面積小、居住環(huán)境差的老房子。

政策出臺次日，群里又有兩位成員簽下了“老破小”。此后，不斷有新成員加入，第二個群也迅速達(dá)到160多人。龐大的需求中，有自住的，有為了學(xué)區(qū)的，還有被“原拆原建風(fēng)吹來的”。

這個群是眾多在杭州購買“老破小”人群的一個縮影。在貝殼公布的4月杭州二手房交易量排行榜上，朝暉七區(qū)、古蕩新村、閘弄口新村、夕照新村等多個市中心老小區(qū)榜上有名。杭州我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，朝暉小區(qū)4月共成交72套，環(huán)比近乎翻倍，成為近3年來的成交量新高。

曾經(jīng)被視作保值性差，沒有未來的“老破小”為何重新“香”了起來？又是誰在購買“老破小”？

入杭掃貨

“你來晚了！”閘弄口新村能看的房子就兩套，某頭部連鎖中介閘弄口分店的經(jīng)紀(jì)人陳天向看房人展示著一位客戶的購房記錄：今年1月購入2套，3月又購入了1套。“這也算是買晚了的。”陳天說，去年年底，小區(qū)里還有不少2.8萬元/平方米的房子，到今年3月，成交單價已經(jīng)超過3萬元/平方米。

現(xiàn)在能看的兩套房子，單價都在3.2萬元/平方米以上了，陳天說，掛牌的還有十幾套，但單價都到了3.6萬元/平方米以上，不是誠心賣的。“低價的都被掃光了。”在朝暉小區(qū)做了7年中介的張民也有類似感受，這些外地客戶的目標(biāo)很明確——戶型越小越好，單價和總價越低越好。他們不在乎戶型，只要價格便宜。

5月初，張民所在的門店接待了一位溫州來的客戶，他在朝暉小區(qū)入手了10套房子，分別在朝暉7區(qū)、朝暉6區(qū)和朝暉5區(qū)。還有一位客戶準(zhǔn)備了2000萬元的預(yù)算，目標(biāo)直指總價100萬元上下的房子，不論戶型、樓層，只要低總價、低單價。

張民記得，在今年3月之前，朝暉9個區(qū)總價130萬元以下的房子加起來有30多套，現(xiàn)在幾乎都賣完了，剩下幾套，業(yè)主也都提價惜售。

這些外來客多來自金華、義烏、衢州、溫州、紹興等地，買的面積多在40平方米—50平方米，房源成交單價多在2.6萬元/平方米—2.7萬元/平方米，最低成交單價不到2.4萬元/平方米。現(xiàn)在，除了戶型特別差的，小區(qū)里已經(jīng)沒有單價在3萬元/平方米以下的房子了。一些買房人甚至連房子都沒來看就直接買下，他們通常以家族形式購買，一人來看房子、把價格談好，家族其他人跟著出資購買。“一個人最多會買兩套，因?yàn)榈谌锥愘M(fèi)太高”。

一些群成員也發(fā)現(xiàn)，從今年4月開始，自己收藏夾里的許多房源鏈接都失效了：一部分是售出了，一部分是業(yè)主選擇下架，想再等等。陳天說，小區(qū)的成交量起來后，業(yè)主心態(tài)發(fā)生了變化，最近成交的單價比前兩個月微漲了1000元/平方米—2000元/平方米。

這種對“老破小”的青睞在咨詢量和看房量上體現(xiàn)得更為明顯。自從杭州放開限購后，張民一天能接到十多個客戶的網(wǎng)絡(luò)咨詢，這在過去是難以想象的。

“以前一天1—2組帶看已經(jīng)非常好了，現(xiàn)在最多時可以接到4組。”翠苑小區(qū)一位中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，自己算是門店里成交較多的經(jīng)紀(jì)人，以前一天就2—3個咨詢，現(xiàn)在每天都有十幾個網(wǎng)絡(luò)咨詢。

原拆原建風(fēng)來

因?yàn)殡x地鐵近，總價低，朝暉小區(qū)的購房群體一直以自住需求為主，投資客戶很少。明顯的變化從今年3月開始發(fā)生，購房客戶中投資的占了大半。

今年4月，作為朝暉6區(qū)社區(qū)一部分的浙工新村開啟原拆原建。小區(qū)500多戶居民，自掏腰包籌集5億元用于小區(qū)的重新建設(shè)。根據(jù)自主更新方案，浙工新村更新項(xiàng)目總建筑面積約為8.1萬平方米，涉及居民548戶，拆除原13幢建筑后將新建7幢住宅小高層，改造1幢建筑。此外還將配置活動中心等配套設(shè)施超1500平方米，新設(shè)地下車位460余個，綠化率提升至25%以上。這一消息直接拉動了朝暉9個區(qū)的成交量。

一直以來，人們對“老破小”的熱情與“拆”的風(fēng)聲緊密聯(lián)動，房齡超40年的老舊小區(qū)成為原拆原建可能性最高的地方。

2018年年底，位于西湖區(qū)的古蕩新村傳出拆遷消息，彼時小區(qū)一個月就成交了40多套。一位古蕩新村附近的中介介紹，今年原拆原建的消息傳來，古蕩新村4月份成交了20套左右，環(huán)比上漲超過50%。“閘弄口鐵路宿舍一套可看的都沒有了。”陳天指著一路之隔的在建新房，那是幾年前被拆建的農(nóng)民房，已經(jīng)接近封頂，這也成為一個看得見的美好愿望。“因?yàn)閭鏖l弄口的原拆原建從這里開始，所以閘弄口鐵路宿舍房源更搶手。”但與之臨近的更靠近地鐵口的一個老小區(qū)，月成交僅有個位數(shù)。

貝殼App數(shù)據(jù)顯示，閘弄口鐵路宿舍掛牌在售的6套房源中，50平方米以下的房源掛牌價格已經(jīng)超過4萬元/平方米，顯著高于周邊同房齡小區(qū)。

原拆原建風(fēng)起于2023年底。2023年10月，杭州將上城、西湖、拱墅、濱江四個限購區(qū)的購房門檻降低至只需一個月社保或個稅記錄。那時，一些消息靈通的外地人已經(jīng)聞風(fēng)而來，一個月的個稅記錄花點(diǎn)錢就能搞定。而在“3·14”新政后，杭州的二手房徹底放開限購，又有大批外地購房者蜂擁而入。4月初，隨著閘弄口新村進(jìn)行拆遷摸排工作的消息傳開，來陳天店里看房的人也達(dá)到了巔峰，幾個經(jīng)紀(jì)人忙得不可開交。在那一波購買潮后，閘弄口新村性價比高的房子幾乎都賣了。

“就是搏一把。”一位購買了朝暉小區(qū)的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，杭州市區(qū)“老破小”租售比不低。銀行兩年定期的利率不到2%，而朝暉小區(qū)40多平方米，總價140多萬元的房子月租金在3000元左右，年租金回報率在2.2%—2.7%。就算賭不到原拆原建，租金回報率也不錯。

重新選擇學(xué)區(qū)房

在高考大省浙江，杭州的教育資源遙遙領(lǐng)先。限購放開后，對浙江省內(nèi)其他城市的家長而言，讓孩子去杭州上學(xué)成為可能，而“老破小”是市區(qū)學(xué)區(qū)房的最低上車標(biāo)準(zhǔn)。“我的預(yù)算在150萬元以內(nèi)，只買得起‘老破小’。”一位臺州的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，雖然孩子還有4年才上小學(xué)，但她已經(jīng)開始看杭州的學(xué)區(qū)房。原計(jì)劃是讓孩子在臺州讀書，但杭州的教育資源讓人心動。“現(xiàn)在準(zhǔn)備陪孩子在杭州讀書，買一個離西湖近的，晚上可以一起去西湖邊散步”。

上述翠苑小區(qū)的中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，從今年3月杭州放開二手房限購后，金華、義烏、麗水、諸暨、紹興等浙江省內(nèi)三四線城市的不少家長來杭州買學(xué)區(qū)房，“這些地方的房價都不比杭州便宜多少，但杭州的教育資源更優(yōu)秀，花費(fèi)100萬—200萬元就能讓孩子在杭州上學(xué)”。

今年5月9日，杭州執(zhí)行區(qū)內(nèi)無房或掛牌即為首套的政策后，一些杭州郊區(qū)的家長也動了起來。比如一些原本在杭州余杭、蕭山等區(qū)生活的家庭，開始在主城區(qū)購房掛學(xué)籍。一對住在西湖區(qū)的夫婦告訴張民，他們買朝暉小區(qū)是因?yàn)榭梢詤⒓娱L江實(shí)驗(yàn)小學(xué)的搖號。“以前是在四大限購區(qū)，買第三套房必須全款，而新政后，雖然他們在西湖區(qū)已經(jīng)有兩套房，但在拱墅區(qū)無房，也可以按照首套首貸來購買”。

推動學(xué)區(qū)房交易的背后是購房成本的降低，在杭州，學(xué)區(qū)房已經(jīng)普遍比2021年的高點(diǎn)跌去至少三分之一。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在杭州二手房成交榜單中，知名小學(xué)采荷二小對口的學(xué)區(qū)房夕照新村上榜，4月小區(qū)成交了14套，環(huán)比增長了17%。夕照新村附近門店的一位中介人員介紹，4月小區(qū)的成交價格在3.6萬元/平方米左右，而最高峰時將近6萬元/平方米，現(xiàn)在成交價格已經(jīng)回到了5年前。

“老破小”風(fēng)景獨(dú)好？

樓道破敗臟亂，客廳小且暗，一些久未住人的房子充斥著塵土，讓幾位前來看房的人忍不住捂住口鼻。走遍杭州幾大知名“老破小”，他們總能留下一些印象深刻的場景。

“我以前巨討厭老房子，寧愿去臨平區(qū)也不買‘老破小’。”但在被稱為“史詩級”救市政策出臺的第二天，24歲的秦晴就簽下了一套房齡36年的老房子。

對“老破小”態(tài)度的轉(zhuǎn)變發(fā)生在去臨平看了一次房后，秦晴發(fā)現(xiàn)，自己完全無法接受幾十分鐘的通勤，地段還是最重要的。秦晴的預(yù)算是160萬元，雖然在臨平區(qū)能買90平方米的新房，在老城區(qū)只能買53平方米，但老房子套內(nèi)面積實(shí)際有60平方米，和臨平的新房相差并不多，還送車位。

秦晴細(xì)數(shù)著這個老小區(qū)的便利：離地鐵只有100米、距離上班地點(diǎn)和杭州東站都只有一站路、去西湖四五站，小區(qū)對口小學(xué)在杭州排名前20，小區(qū)后面有運(yùn)河公園，步行5分鐘能到??

雖然在近兩個月的成交中投資需求占了大部分，但是在今年3月之前，小區(qū)的成交幾乎都是自住需求。張民表示，朝暉小區(qū)坐兩站地鐵能到西湖文化廣場，2公里左右能到武林廣場。不僅有在主城四區(qū)上班的人愿意購買，也有不少在濱江、余杭工作的年輕人愿意選擇，離地鐵站很近，坐19號快線半小時就能到上班的地方。

小丸子是紹興人，不久前，她從上海來到杭州余杭區(qū)工作，并準(zhǔn)備上車“老破小”。在她看來，杭州與上海最大的區(qū)別在于，上海有多個區(qū)域中心，而杭州目前尚未有太好的副中心。與朋友吃喝玩樂、購物仍然會聚集到老城區(qū)去，所以“老破小”是最好的選擇。況且，杭州遠(yuǎn)沒有上海大，即使在余杭上班，住在老城區(qū)通勤也很方便。

為什么放開限購的杭州能吸引省內(nèi)各個城市的購房群體？教育資源、醫(yī)療資源和高性價比成為購房群內(nèi)被高頻提及的話題。“金華浦江縣的房價都和杭州郊區(qū)差不多了，我為什么不買杭州？”

“我外婆之前在本地醫(yī)院搶救，直接勸退了，然后到杭州給搶救過來了。”“我外婆在紹興的醫(yī)院觀察了1周都不敢動手術(shù)，后來我們直接去了浙大二附院，又快又好，二三線醫(yī)療確實(shí)不如杭州。”“更重要的原因在于，現(xiàn)在我買得起了。”一位群友說，兩年前在杭州，100萬元是很難上車的，而現(xiàn)在，古蕩新村40平方米的頂樓，94萬元就可以拿下。

一些“老破小”的價格回到了G20時，也就是2016年，上述翠苑小區(qū)的中介人員清晰地記得，翠苑三區(qū)50平方米的朝南兩房現(xiàn)在總價是150萬元左右，而同戶型2021年最高峰時曾經(jīng)賣到280萬元，這個戶型在2017年、2018年也要200萬元。

對漂在杭州的年輕人來說，買“老破小”是更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的存在，也不再是一個遙不可及的夢想。“我想有自己的房子，但不想依靠家里的力量，自己攢錢湊了幾十萬首付，今年就可以上車了。”小丸子算了一筆賬，在杭州購買總價150萬元的房子，月供大概3000多元，和租這樣一套房子差別不大，公積金還能夠抵扣一部分。而“老破小”對面在建的新房單價是5萬元/平方米，最小面積也在150平方米，“我買不起”。

也有一些人買了“老破小”后后悔了。一位女孩在購買了拱墅區(qū)一個1990年的老小區(qū)后，決定將房子出租，自己租房居住。“本來想買濱江的次新房，但是價格有點(diǎn)高，腦子一熱就全款買了市中心的老房子。”她后悔不已，自己裝修完住進(jìn)去，新鮮感過了后就感覺不妙，鄰居都是中介拆分后對外出租的，人員比較雜亂，停車也很不方便。“我是不是沖動下單了？”實(shí)際上，從下定的那一刻起，秦晴就陷入了自我懷疑，畢竟房東不肯降一分錢，她只能加了幾萬元購買，況且漏水、隔音可能都是問題??直到現(xiàn)在，秦晴仍在為是否舍棄定金而糾結(jié)。群里也有人勸她，買房是一輩子的大事，“老破小”要慎重考慮，一萬塊定金沒了就沒了。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳天、張民、秦晴為化名）