房地產(chǎn)市場終于迎來政策 “組合拳”，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號。

5月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局四部門聯(lián)合打出重磅“組合拳”，包括設(shè)立保障性住房再貸款、降低購房首付下限、降低住房公積金貸款利率等重要政策，直擊房地產(chǎn)市場當(dāng)前的兩大主要問題：企業(yè)融資困難、存量房消化過緩。

房地產(chǎn)“新政”公布后，市場快速也做出反應(yīng)，不僅A股和港股的房地產(chǎn)板塊均顯著上漲，多地也對限購政策做出調(diào)整，廣東惠州取消住房限售政策，購房每套還最高贈送1萬元消費券；河南鄭州延續(xù)購買新建商品住房30%契稅補貼到2024年底。同時，各地房市回溫，新政后首個周末核心城市看房量和訪盤量明顯提升，以頭部房企保利發(fā)展為例，全國項目總來訪環(huán)比增長38%。

在中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻，房地產(chǎn)政策“組合拳”意在穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)市場，在房地產(chǎn)市場的供給端和需求端兩側(cè)同時發(fā)力，既為市場帶來調(diào)整信號，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來真正的資金和銷售支持，房地產(chǎn)市場將在新一輪政策調(diào)整中迎來真實需求的釋放和健康可持續(xù)發(fā)展。

新政“組合拳”：信號方向明確 供需兩側(cè)發(fā)力 

在5月17日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局四部門在保交房、個人房貸等方面做出明確表態(tài)，要切實做好保交房工作配套政策。

央行一舉推出四項政策措施：一是設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；二是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%；三是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；四是下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，調(diào)整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

住建部明確表示，要將保障購房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點和落腳點，堅持市場化、法治化原則。自然資源部也表態(tài)，支持地方以合理價格收回、收購閑置存量住宅用地。國家金融監(jiān)督管理總局也明確，對于不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，應(yīng)貸盡貸。

房地產(chǎn)新政來了，如何理解這套政策“組合拳”？

在有序放松、在預(yù)防風(fēng)險的前提下保證房地產(chǎn)健康發(fā)展是近幾年政策調(diào)控的重要考量點，而本輪新政從供需兩端入手，通過金融政策發(fā)力提供資金，首先有利于化解行業(yè)風(fēng)險。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應(yīng)共計81.7萬平方米，同比下降23.6%。供應(yīng)降低一方面是由于去年延期項目集中入市導(dǎo)致同比基數(shù)高，另一方面也在一定程度反映出市場主體對未來開發(fā)與投資的前景擔(dān)憂。

從供給端看，新政提出的3000億元保障性住房再貸款、收回收購閑置存量住宅用地、不同所有制房企的“白名單”應(yīng)貸盡貸都是利好政策。這些政策既一脈相承體現(xiàn)了2023年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上化解風(fēng)險的導(dǎo)向，又有利于提振房企信心、增加優(yōu)質(zhì)供給、優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)。

在購房需求端，首付比例的下調(diào)降低了消費者獲得剛需和改善性住房的門檻，利于形成合理積極的房地產(chǎn)消費預(yù)期。

資金政策也及時同步放松。中國人民銀行發(fā)布公告稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的同時，督促中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。

當(dāng)然，政策放松不意味著鼓勵過度使用金融杠桿、忽視與房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險管控。2023年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上就指出，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，嚴(yán)厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

在2024年3月召開的全國兩會上，政府工作報告將房地產(chǎn)列入到“防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”板塊中，這意味著化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險是當(dāng)前的重要工作之一。

隨后，4月30日，中共中央政治局召開會議再次強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，重點提到要“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”“要深入實施地方政府債務(wù)風(fēng)險化解方案”。

新一輪的房地產(chǎn)政策組合拳，把金融政策作為關(guān)鍵支點，在有序化解和防范房地產(chǎn)風(fēng)險的前提下，配套用地、購房、信貸等政策，助力保交樓和降低購房成本，是同時在供需兩端發(fā)力促進(jìn)存量商品房消化、刺激剛性和改善性住房需求，有利于形成房地產(chǎn)存量和增量的新平衡。

一攬子房地產(chǎn)新政的推出，政策信號意義很明確，供需兩端政策有望形成合力促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)，穩(wěn)定市場價格預(yù)期。降首付、降利率、推收儲的組合拳從供需兩端全面放開到供需兩端全面刺激托底，短期利于地產(chǎn)下滑斜率改善。

從促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度來看，本輪調(diào)整除了通過政策在短期內(nèi)給予市場和企業(yè)支持，更為重要的是為房地產(chǎn)市場提供了信心，扭轉(zhuǎn)需求持續(xù)弱化的趨勢。接下來，房地產(chǎn)企業(yè)要充分抓住政策利好，及時做出符合政策方向和市場需求的調(diào)整，釋放市場的活力。

各地購房政策密集調(diào)整：放開購買 釋放需求

5月17日新政公布后，各地公積金降利率政策落地響應(yīng)迅速，超10個核心城市已落地；重點省市中已有廣州、蘇州、長沙、福州、鄭州、海南、沈陽、蘭州、昆明、南昌、寧波、合肥、溫州等城市已落地執(zhí)行。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)等統(tǒng)計，截至2024年5月，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州、天津等城市部分核心區(qū)仍有限購政策，珠海的橫琴地區(qū)仍執(zhí)行限購政策。

實際上，在四部門公布房地產(chǎn)新政之前，各地已經(jīng)紛紛對購房政策做出調(diào)整，土地成交、住房交易、金融市場開始做出積極響應(yīng)，市場信心逐步回升。

從貸款首付政策的落地情況來看，低首付政策目前僅有個別城市部分銀行落地，但大面落地加速中，如南昌、太原、石家莊等城市各大銀行均可執(zhí)行，蘇州、長春等城市部分銀行可執(zhí)行；此外，成都各商業(yè)銀行執(zhí)行首套房首付2成，二套房首付3成（限購取消后5+2區(qū)域仍首套3成、二套4成，預(yù)計首套不會降至1.5成）。

自2023年5月17日南京頒布新政后，南京整體市場出現(xiàn)搶房潮，以舊換新政策使得南京迎來去庫存高峰。來自保利的銷售數(shù)據(jù)顯示：新政頒布后第一個周末新房成交600余套，南京主城軟件谷板塊保利荷雨瑧悅項目，周末成交29套，占板塊成交（40套）73%，環(huán)比上周（41%）提升31%；來訪325組，占板塊來訪（1041組）31%，環(huán)比上周（19%）提升12%，實現(xiàn)訪交量雙漲。

本輪地產(chǎn)政策的落腳點，主要在于“收儲”和“存量去化”，房地產(chǎn)企業(yè)的土地拍賣情況也出現(xiàn)了恢復(fù)跡象。從5月13日—19日的企業(yè)拿地情況來看，共有21項地塊成交，總出讓金 117.23 億元，其中，天地源以10.82億元獲得西安高新區(qū)住宅地，上海天和投資4.7億元競得臺州溫嶺老城區(qū)地塊，長房集團(tuán)底價 8.31億元斬獲長沙市中心純住塊。從投融資來看，蘇州恒券發(fā)行全國首單綠色租賃中期票據(jù)，金額達(dá)5億元中交地產(chǎn)為昆明盛洋 4.2 億借款提供擔(dān)保，借款期限調(diào)整為3年6個月；萬科獲多家銀行提供總計 73.39 億元抵押擔(dān)保貸款。

市場也快速對房地產(chǎn)新政做出了積極反饋，5月17日相關(guān)政策公布后，地產(chǎn)股快速止跌回升，房地產(chǎn)板塊單日漲幅超 7%，保利發(fā)展、萬科等 20 余只地產(chǎn)股漲停。據(jù)統(tǒng)計，自430政治局會議以來，房地產(chǎn)板塊已累計漲幅達(dá)24%，資本市場已率先顯現(xiàn)出觸底信號。

隨著一攬子政策加快落地，樓市銷售有望實現(xiàn)改善，特別是優(yōu)化限購政策將有助于促進(jìn)一二線核心城市住房需求的釋放，部分核心城市的住宅銷售可能在年內(nèi)觸底回升，在核心城市布局較大、業(yè)績較為穩(wěn)定的國有房企也受到資本市場的關(guān)注。

?房地產(chǎn)市場：保持韌性 重新認(rèn)識不動產(chǎn)價值

從房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的變化可以看到，在供給端、需求端的利好政策之下，房地產(chǎn)市場風(fēng)險持續(xù)下降，市場的交易和信心也在不斷修復(fù)。房地產(chǎn)市場也迎來了另一個重要變化，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展模式正在加速形成，對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識重新回到行業(yè)發(fā)展的本源，從行業(yè)持續(xù)發(fā)展的角度重新認(rèn)識不動產(chǎn)價值。

3月22日召開的國常會指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，也將拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈如建筑、裝修、家具、家電等的發(fā)展。巨大的房地產(chǎn)行業(yè)鏈條，也創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，從開發(fā)、建設(shè)到銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，都需要大量的人力資源。同時，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如金融、法律、咨詢等也會提供更多的就業(yè)機會。

新的發(fā)展理念之下，房地產(chǎn)行業(yè)的新機遇已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。在城市更新、產(chǎn)業(yè)升級和老齡化驅(qū)動下，地產(chǎn)服務(wù)需求激增，房地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型空間仍然巨大。當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破65%，進(jìn)入存量為主的第二階段；國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在不斷展現(xiàn)出價值創(chuàng)造能力，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量可達(dá)76億平方米、租金規(guī)模達(dá)17000億元；老齡人口占比已達(dá)13.5%、而養(yǎng)老服務(wù)的供給仍處于較低水平，距離發(fā)達(dá)國家水平差距較大。

保利發(fā)展發(fā)布的《2023-2024年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，本輪市場深度調(diào)整，讓各方更加深刻地認(rèn)識到不動產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義。“不動產(chǎn)-經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展模式”是中國經(jīng)濟30年來高速發(fā)展的主要動力。不動產(chǎn)在社會經(jīng)濟運行中扮演著復(fù)合、樞紐的角色，不可或缺。

報告指出，不動產(chǎn)既是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又要為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、為科技創(chuàng)新提供廣闊的應(yīng)用場景，還要服務(wù)好廣大民生，讓老百姓居得其所、自得其樂。以保利和寓為例，針對年輕人的房屋市場新需求和新場景，保利和寓深入探索青年的核心需求，從多個角度在公共區(qū)域進(jìn)行創(chuàng)新，精心打造出一個“聚會社交式社區(qū)”，這個社區(qū)融合了閱讀、健身、娛樂等多種功能區(qū)域，為年輕人提供了多樣化的模塊組合場景，這也是服務(wù)民生、保障租賃住房需求的縮影。

報告認(rèn)為，到2035年，中國式現(xiàn)代化將基本實現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)為不動產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展機遇。一是需求韌性仍在，“結(jié)構(gòu)性長牛”態(tài)勢更明確。2023年新房、二手房交易總量同比正增長，住房需求仍有韌性。二是人口結(jié)構(gòu)和消費偏好變化，客戶需求更加多元。家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，“代際分居”趨勢明顯，獨居增多，行業(yè)需要不斷提供個性化產(chǎn)品以適應(yīng)需求變化。三是存量資產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)發(fā)展前景廣闊。一方面，隨著客戶新的工作和生活方式的涌現(xiàn)，另一方面，不動產(chǎn)由原來單一的開發(fā)銷售，向租賃經(jīng)營、資產(chǎn)管理和服務(wù)等多元化的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變，要回歸資產(chǎn)屬性，確保合理資產(chǎn)回報率。

隨著政策落地和銷售回暖，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)對于當(dāng)前經(jīng)濟保持復(fù)蘇態(tài)勢起到積極作用。房地產(chǎn)重新回歸價值投資和健康發(fā)展更為重要，要建立新的行業(yè)發(fā)展模式，形成新的行業(yè)生態(tài)，打造多層次的“大樹生態(tài)系統(tǒng)”，新房、二手房、保障房、商辦和土地市場之間應(yīng)形成緊密聯(lián)系的“生態(tài)鏈”。

對于經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)十年高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)市場未來仍要在發(fā)展、風(fēng)險、價值上不斷尋找平衡點，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，全面推動行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。