經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 8月20日，央行和住建部召集12家房企和證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、外匯管理局、交易商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)召開(kāi)座談會(huì)。據(jù)多位參會(huì)人士及參會(huì)房企的內(nèi)部人士透露，座談會(huì)傳遞了兩個(gè)信號(hào)：一個(gè)是控負(fù)債，一個(gè)是穩(wěn)房?jī)r(jià)。

此前傳言的三道紅線也被進(jìn)一步證實(shí)，即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比不低于1。此外，會(huì)議對(duì)有息負(fù)債增速、拿地銷售比和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等指標(biāo)也做了相應(yīng)要求。

根據(jù)要求，監(jiān)管部門對(duì)房企設(shè)置三道紅線、四檔管理，三道紅線全部踩中的為紅色檔，未來(lái)有息負(fù)債不得增加；踩中其中兩道紅線的列入橙色檔，有息負(fù)債新增幅度不得超過(guò)5%；踩中其中一檔紅線的列為黃色檔，有息負(fù)債增幅不得超過(guò)10%；三道紅線均未踩中的為綠色檔，有息負(fù)債增加幅度不得超過(guò)15%。

新規(guī)則將在2021年開(kāi)始執(zhí)行，那么2020年中報(bào)和年報(bào)將成為一個(gè)重要的參考依據(jù)。8月是房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)的月份，如果以三道紅線來(lái)對(duì)照房企中報(bào)，會(huì)是一種什么樣的結(jié)果呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從全國(guó)上市房企中篩選了總資產(chǎn)均超過(guò)千億的41家房企，截至8月26日，已經(jīng)有30家發(fā)布了2020年上半年業(yè)績(jī)。如果以三道紅線來(lái)衡量，30家房企中，有4家房企踩中三道紅線位于紅色檔，有4家房企未踩任何紅線處于綠色檔。

三道紅線

30家已經(jīng)公布半年報(bào)的房企中，剔除預(yù)收款項(xiàng)后負(fù)債率（（總負(fù)債-預(yù)收款項(xiàng)）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)））超過(guò)70%的房企有23家，其中建業(yè)地產(chǎn)最高，為86%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和世茂集團(tuán)3家房企剛剛過(guò)70%。保利、龍湖、合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海和中國(guó)金茂等7家房企低于70%。

wind數(shù)據(jù)顯示，30家房企中，凈負(fù)債率超過(guò)100%的房企有9家，其中，建發(fā)國(guó)際最高，達(dá)到了258%，合生創(chuàng)展最低也達(dá)到了103%。另有21家房企的凈負(fù)債率低于100%，其中龍湖、龍光、華潤(rùn)置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

30家房企中，有10家的現(xiàn)金短債比低于1，其中富力地產(chǎn)最低，只有0.24，寶龍地產(chǎn)、招商蛇口和雅居樂(lè)均在0.95以上。另有20家房企的現(xiàn)金及等價(jià)物可以覆蓋當(dāng)年到期債務(wù)，其中新城控股、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)和中海均在2倍以上。

三道紅線結(jié)合來(lái)看，全部踩中的房企有4家，分別為富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股和中南建設(shè)。這4家房企中，與2019年底相比，今年上半年富力的有息負(fù)債下降了4.8%，融創(chuàng)中國(guó)有息負(fù)債降了0.6%；而綠地控股和中南建設(shè)則分別上升了12.4%和10.7%。

30家房企中，有4家房企處于綠色檔，分別為華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、龍湖和中海。另外，招商蛇口和越秀地產(chǎn)是最接近綠色檔的2家房企，其中招商蛇口現(xiàn)金短債比為0.96；而越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率為71%。

30家房企中，有8家踩中兩道紅線為橙色檔，有14家踩中一條紅線為黃色檔。橙色檔的企業(yè)中，只有陽(yáng)光城的有息負(fù)債比2019年降低了1.34%，其他7家均有不同幅度的增長(zhǎng)，其中合生創(chuàng)展增加了51%。

14家黃色檔的房企中，僅有碧桂園和中國(guó)金茂的有息負(fù)債比2019年底下降，其中碧桂園降了7.53%，金茂降了16.48%。其余12家的有息負(fù)債均在上升，其中中梁上升幅度最大，達(dá)到了31.43%。

今年上半年房企紅色檔的數(shù)量與2019年相當(dāng)。2019年有8家主要房企踩中全部三道紅線，分別為融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、中國(guó)恒大、中梁控股、富力地產(chǎn)、華夏幸福、新力地產(chǎn)和佳兆業(yè)。

截至8月26日，已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的企業(yè)中，中南建設(shè)從2019年的橙色檔轉(zhuǎn)為紅色檔，中梁控股從紅色檔轉(zhuǎn)為黃色檔。而中國(guó)恒大、華夏幸福、新力地產(chǎn)和佳兆業(yè)等4家2019年紅色檔中的房企還沒(méi)有發(fā)布中報(bào)。

三項(xiàng)指標(biāo)

除了剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比三道紅線外，監(jiān)管層還設(shè)置了有息負(fù)債同比增速、拿地銷售比、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~三個(gè)指標(biāo)。

30家房企中，今年上半年有9家房企的有息負(fù)債比2019年底增加幅度超過(guò)15%，其中合生創(chuàng)展達(dá)到51%，中梁控股達(dá)到了31%。此外，龍光、建發(fā)國(guó)際和華僑城的有息負(fù)債增幅也超過(guò)了20%。

同期，有息負(fù)債減少的房企有5家，分別為中國(guó)金茂、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城和融創(chuàng)中國(guó)，其中金茂降幅最大達(dá)到了16%，融創(chuàng)降幅最小為0.61%。

30家房企中，拿地銷售比超過(guò)40%的房企有14家，其中有3家超過(guò)100%。這14家房企中，有2家處于綠色檔中，有5家處于橙色檔中，其余均為黃色檔企業(yè)，紅色檔企業(yè)拿地銷售比均在40%以下。

2019年財(cái)報(bào)中，有12家房企有息負(fù)債同比增幅超過(guò)15%，但沒(méi)有一家的拿地銷售比超過(guò)40%。這一定程度上與2019年多數(shù)房企拿地集中在前5個(gè)月有關(guān)，5月份以后，隨著融資收緊，房企拿地步伐開(kāi)始放緩。

2020年以來(lái)，隨著4月疫情逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)成交也開(kāi)始逐步恢復(fù)，房企開(kāi)始集中在一二線主要城市加大拿地力度。

中指院報(bào)告顯示，前7個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)2.8%，其中有31家房企月度拿地金額超過(guò)2019年月均拿地金額，奧園、龍光、綠城等房企月均拿地金額較2019年增加一倍。但也有一部分房企放緩拿地，萬(wàn)科、世茂、富力、建業(yè)等房企月均拿地金額較2019年減少一半。

另一個(gè)衡量房企的重要指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)三年不得為負(fù)。2017年-2019年，41家典型房企中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)為負(fù)的有7家房企，分別為華夏幸福、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華僑城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和城建發(fā)展。

目前，30家房企中，只有13家A股上市的房企公布2020年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，其中有7家為負(fù)，包括保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股和華僑城等房企；另有6家為正，包括金茂、陽(yáng)光城、綠地、中南建設(shè)等房企。

另外一家值得關(guān)注的是旭輝控股，雖然不是連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，但2018年、2019年連續(xù)兩年為負(fù)。2019年旭輝位于黃色檔中，僅有剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)踩中紅線，不過(guò)其新增有息負(fù)債達(dá)到了33.2%。

利潤(rùn)普降

多家房企人士指出，央行、住建部座談會(huì)主要目的有兩個(gè)：一個(gè)是控負(fù)債，一個(gè)是穩(wěn)房?jī)r(jià)。控負(fù)債的手段即是三道紅線，而穩(wěn)房?jī)r(jià)的手段則是穩(wěn)地價(jià)。

30家發(fā)布半年業(yè)績(jī)的房企中，有息負(fù)債較2019年底上升了7%，增加凈額為2515.47億元。2020年是房企償債高峰期，由于疫情影響，終端市場(chǎng)受到抑制，通過(guò)發(fā)行新債償還舊債也是房企有息負(fù)債增加的重要原因之一。

凈利潤(rùn)下滑也是2020年上半年眾多房企的普遍特征。30家房企中，2020年上半年主營(yíng)收同比下降的有7家，其中金茂降幅最大，接近18%。其他6家降幅均在10%以內(nèi)。還有23家房企主營(yíng)收出現(xiàn)上升，其中新城控股和建發(fā)國(guó)際增幅均超過(guò)一倍以上。

與營(yíng)收相比，2020年上半年房企凈利潤(rùn)降幅范圍更大。30家房企中，凈利潤(rùn)同比下降的有12家，其中招商蛇口和建發(fā)國(guó)際降幅最大，達(dá)到了81%和66%；禹州和遠(yuǎn)洋的凈利潤(rùn)降幅也均超過(guò)了30%。

30家房企中，2020年上半年凈利潤(rùn)率低于10%的房企有15家，占比達(dá)到了一半。其中建發(fā)國(guó)際、綠地控股和招商蛇口的凈利潤(rùn)率均低于4%；中梁、建業(yè)、正榮、遠(yuǎn)洋和禹州的凈利潤(rùn)率在5%-7%之間；新城控股、奧園、越秀地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、碧桂園、陽(yáng)光城、中南建設(shè)的凈利潤(rùn)率在7%-10%之間。

另有15家房企凈利潤(rùn)率超過(guò)10%，其中有4家超過(guò)20%，合生創(chuàng)展最高為48%，中國(guó)金茂為31%，華潤(rùn)置地和中海分別為26%和23%。另外華僑城、龍光和雅居樂(lè)的凈利潤(rùn)率也超過(guò)15%。

有息負(fù)債的增加也使得一部分房企利息支出大幅增加，2020年上半年中南建設(shè)利息支出上升了624%，雅居樂(lè)的利息支出上升了260%，世茂集團(tuán)利息支出上升了211%。奧園、建發(fā)和新城的利息支出增幅也超過(guò)50%。

30家房企中，有10家的利息支出是減少的，主要以央企和地方國(guó)企為主。其中有7家減少幅度超過(guò)20%，寶龍地產(chǎn)降幅最大為50%，華潤(rùn)和保利分別為28%和27%。越秀地產(chǎn)、招商蛇口和華僑城降幅也超過(guò)20%。

據(jù)一位房企負(fù)責(zé)融資的高管透露，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資整體還是偏寬松的，座談會(huì)影響還沒(méi)有傳遞到融資終端。他判斷，未來(lái)幾年融資會(huì)依然處于寬松狀態(tài)，“紅線針對(duì)的是個(gè)別企業(yè)，整體趨勢(shì)不會(huì)改變。”