經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 9月15日晚7點(diǎn)左右，李洋下班后，匆匆前往廣州恒大中心“咨詢”理財(cái)產(chǎn)品的兌付事宜，但等他到了門前，除了部分工作人員及執(zhí)勤的民警外，與他相約的大部分同伴都已經(jīng)離開(kāi)。

李洋和同伴們有一個(gè)共同的身份——由恒大做擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品的購(gòu)買者，最近一周以來(lái)，由于部分理財(cái)產(chǎn)品到期沒(méi)有按時(shí)兌付，大量購(gòu)買者前往恒大集團(tuán)深圳總部及全國(guó)各地恒大區(qū)域總部溝通兌付事宜。

在9月14日的公告中，恒大稱，旗下兩家子公司未能按期履行為第三方發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品提供的擔(dān)保義務(wù)，相關(guān)金額約9.34億元。恒大財(cái)富董事長(zhǎng)杜亮在與投資者溝通中稱，恒大擔(dān)保的未兌付理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模達(dá)400億元。

在深圳總部，除了理財(cái)產(chǎn)品的客戶，討債隊(duì)伍中還有不少來(lái)自全國(guó)各地的商票持有者，他們大部分是恒大在全國(guó)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商、建筑商，也有一部分是從事商票買賣的“票販子”。

這場(chǎng)發(fā)端于信托機(jī)構(gòu)要求恒大提前償還借款，主要集中在理財(cái)產(chǎn)品和商票等領(lǐng)域的討債活動(dòng)，逐步蔓延至購(gòu)房者群體，也讓恒大陷入自成立以來(lái)的最大困局中，9月13日，恒大在否認(rèn)破產(chǎn)的聲明中首次承認(rèn)：公司目前確實(shí)遇到了前所未有的困難。

在這份聲明中，恒大表示會(huì)“堅(jiān)決履行企業(yè)主體責(zé)任，全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保交樓，想盡一切辦法恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，全力保障客戶的合法權(quán)益”。

一位恒大的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前恒大的工作重心是保交樓。

兌付困局

李洋通過(guò)第三方買了恒大做擔(dān)保的20萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品，目前還沒(méi)有到期，當(dāng)他得知有大量理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買者到恒大“商討”兌付方案時(shí)，也報(bào)名參與了，由于上班走不開(kāi)，最后沒(méi)有見(jiàn)到其他人。

李洋只是恒大擔(dān)保的眾多理財(cái)產(chǎn)品的投資人之一，最近一周以來(lái)，這些投資人在恒大深圳總部及南昌、西安、成都、重慶、鄭州等多個(gè)區(qū)域公司辦公室要求與相關(guān)負(fù)責(zé)人商談。

9月13日，恒大方面對(duì)到期的理財(cái)產(chǎn)品給出三種方案：

第一，分期兌付，到期當(dāng)月兌付10%，此后每三個(gè)月兌付10%。

第二，按投資顧問(wèn)所在省市或投資人戶口所在地實(shí)物兌付，住宅在發(fā)文價(jià)基礎(chǔ)上打7.2折，公寓及寫字樓按5.4折，商鋪和車位按4.8折，如果當(dāng)?shù)赜袀浒竷r(jià)限制，按最低備案價(jià)折算。

第三，沖抵購(gòu)房尾款，投資人可以用部分或全部到期本金和利息沖抵本人或他人的購(gòu)房尾款。

當(dāng)天，恒大內(nèi)部還下發(fā)了一份《關(guān)于恒大財(cái)富投資產(chǎn)品兌付操作流程的通知》，對(duì)三種兌付方式進(jìn)行了細(xì)化，并要求恒大財(cái)富總部在9月14日將《投資人對(duì)應(yīng)屬地明細(xì)表》蓋章確認(rèn)后發(fā)送至恒大財(cái)富分支機(jī)構(gòu)。

選擇實(shí)物兌付的投資人，可以登錄“房車寶”平臺(tái)注冊(cè)進(jìn)行認(rèn)籌，預(yù)計(jì)最晚于9月30日組織正式公開(kāi)線上選房活動(dòng)。為了區(qū)分正常銷售的項(xiàng)目，恒大內(nèi)部將參與實(shí)物兌付的房源單獨(dú)立項(xiàng)，并命名為“C項(xiàng)目”。

恒大的理財(cái)產(chǎn)品通常由第三方發(fā)行、中國(guó)恒大旗下恒大金融及子公司作為擔(dān)保，有相當(dāng)部分的理財(cái)產(chǎn)品，恒大金融均提供了差額補(bǔ)足承諾函，即如果第三方發(fā)行人無(wú)法兌付，將由恒大金融全額來(lái)兌付。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得一份材料顯示，一個(gè)名為“恒傳成佳012500定向融資產(chǎn)品”的理財(cái)產(chǎn)品由河北新成就門窗有限公司作為備案登記人，產(chǎn)品總規(guī)模不超過(guò)5000萬(wàn)元，期限不超過(guò)14個(gè)月。

2021年4月，恒大集團(tuán)旗下的恒大互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（深圳）有限公司對(duì)這筆理財(cái)產(chǎn)品出具《差額補(bǔ)足承諾函》，對(duì)該產(chǎn)品的本息兌付進(jìn)行無(wú)條件不可撤銷的差額補(bǔ)足。

對(duì)于恒大擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模，杜亮在與投資者對(duì)話中稱，恒大涉及的未兌付理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模達(dá)400億元。但這400億元未兌付是到期的理財(cái)產(chǎn)品，還是全部規(guī)模，杜亮并沒(méi)有進(jìn)一步說(shuō)明。

另有一位恒大離職人士提供的消息稱，截至2021年6月底，恒大旗下涉及的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模超過(guò)900億元，但這一數(shù)字同樣沒(méi)有獲得恒大方面證實(shí)。

截至6月末，中國(guó)恒大的有息負(fù)債為5717.8億元，其中短債2400.5億元。國(guó)內(nèi)存量債券有14只，總規(guī)模558.6億元，海外債80.85億美元。此外，恒大還有9511.3億元的應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款。

相對(duì)于有息負(fù)債及短期負(fù)債來(lái)說(shuō)，同期恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為867.72億元，現(xiàn)金短債比僅為0.35。同時(shí)，今年7月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，恒大銷售額也開(kāi)始放緩，從6月的716億元下滑至7月的437.8億元和8月的380.8億元。

恒大在9月14日發(fā)布的公告中稱：“9月通常是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)合約銷售高峰，然而由于對(duì)本集團(tuán)的持續(xù)負(fù)面新聞報(bào)道嚴(yán)重影響了潛在購(gòu)房者信心，本公司預(yù)期9月銷售持續(xù)大幅下降，導(dǎo)致本集團(tuán)銷售回款持續(xù)惡化，進(jìn)一步對(duì)現(xiàn)金及流動(dòng)性造成巨大壓力。”

緣起

雖然恒大將9月業(yè)績(jī)預(yù)期下滑的責(zé)任推給了“持續(xù)負(fù)面新聞報(bào)道”，但從時(shí)間軸來(lái)看，恒大債務(wù)困局9月上旬就開(kāi)始顯現(xiàn)。

9月2日，中信信托提前終止一筆恒大的信托借款；9月6日，國(guó)民信托借給河南恒大童世界E、F區(qū)項(xiàng)目的一筆借款到期，但沒(méi)有獲得及時(shí)償還；9月6日，恒大高端理財(cái)產(chǎn)品“超收寶”投資人開(kāi)始“討債”。

據(jù)另一位恒大離職人士透露，“超收寶”由中融信托旗下的深圳市俊旸實(shí)業(yè)有限公司作為融資方，管理人為恒大旗下的恒大金融財(cái)富管理（深圳）有限公司，年化收益25%，投資人主要為恒大中高層及親屬。

該人士提供的資料顯示，2017年時(shí)，恒大向中信銀行申請(qǐng)一筆融資，但銀行方要求員工做劣后跟投，恒大方面發(fā)行面向集團(tuán)中高層的“超收寶”理財(cái)產(chǎn)品，募集資金規(guī)模達(dá)到數(shù)億元。

超收寶期限兩年，2019年到期后，恒大方面以“因監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求停止分配”為由展期兩年，年收益不變；2021年展期到期后，恒大財(cái)富沒(méi)有全額兌付，而是轉(zhuǎn)售給旗下其他公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品。

2021年5月以來(lái)，恒大抽調(diào)相關(guān)資金兌付了部分在職中高層及親屬的理財(cái)產(chǎn)品，其中包括4月20日至5月25日陸續(xù)兌付給杜亮及其父杜永平共計(jì)990萬(wàn)元，這些理財(cái)產(chǎn)品本應(yīng)該于2022年6月到期。在與投資者溝通過(guò)程中，杜亮承認(rèn)因“家中有急事”提前兌付了理財(cái)產(chǎn)品。

此外，投資人提供的信息顯示，7月8日，恒大財(cái)富兌付給丁玉梅的2300萬(wàn)元，融資方為青島綠野國(guó)際工程有限公司，由恒大財(cái)富鄭州銷售分部銷售。該筆理財(cái)本應(yīng)該于7月14日到期。恒大多名離職員工均證實(shí)，丁玉梅為恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印的妻子。

另外，恒大財(cái)富的高管唐法俊、李文婷、王璨然分別提前兌付了100萬(wàn)元、30萬(wàn)元和50萬(wàn)元。

部分在職中高層及親屬的理財(cái)產(chǎn)品提前兌付了，而離職中高層和部分在職員工沒(méi)有兌付，引發(fā)爭(zhēng)議。據(jù)上述恒大離職人士透露，事件發(fā)酵就是從離職高管舉報(bào)開(kāi)始，逐步蔓延至普通員工及其他投資者。

由于內(nèi)部員工及離職高管熟悉恒大財(cái)富運(yùn)作情況及掌握相關(guān)材料，這些資料開(kāi)始只是在恒大內(nèi)部討債微信群中流傳，但很快就流傳到有普通投資者參與的社交群中，并引發(fā)部分投資者的質(zhì)疑。

多個(gè)恒大員工證實(shí)，恒大實(shí)施全員自購(gòu)及推薦認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品機(jī)制，并制定了相應(yīng)的考核辦法，根據(jù)員工級(jí)別不同，每個(gè)管理者及員工都有金額數(shù)量不等的自購(gòu)?fù)扑]認(rèn)購(gòu)任務(wù)，并制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。

一份《關(guān)于下發(fā)珠三角公司全員推薦認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品大動(dòng)員考核辦法的通知》顯示，2021年3月，考核以10天為一個(gè)階段，全部轉(zhuǎn)正的員工分為31個(gè)戰(zhàn)隊(duì)。普通員工10萬(wàn)元/人，部門中層20萬(wàn)元/人，部門負(fù)責(zé)人30萬(wàn)元/人，領(lǐng)導(dǎo)班子和項(xiàng)目總50萬(wàn)元/人。

“當(dāng)時(shí)完不成任務(wù)，還要扣績(jī)效和獎(jiǎng)金，很多員工就一肚子怨言，但畢竟還能賺錢，有收益”，一位恒大在職員工表示，但這次部分中高層理財(cái)產(chǎn)品兌付了，離職的和普通員工沒(méi)有兌付，“大家把原來(lái)的怨氣都發(fā)泄出來(lái)了”。

隨著理財(cái)產(chǎn)品投資人討債消息傳播，部分商票持有人也開(kāi)始行動(dòng)，與理財(cái)產(chǎn)品投資人相比，商票持有者涉及金額普遍較大，大部分均在幾百萬(wàn)、數(shù)千萬(wàn)元的級(jí)別。也有部分恒大商票持有者購(gòu)買了理財(cái)產(chǎn)品。目前商票持有者還沒(méi)有獲得統(tǒng)一的兌付方案。

9月15日前后，已經(jīng)有部分理財(cái)產(chǎn)品投資人和商票持有人選擇報(bào)警，部分城市的公安機(jī)關(guān)已經(jīng)受理了相關(guān)案件。

優(yōu)先保交樓

從信托借款被要求提前償還到商票兌付逾期，從理財(cái)產(chǎn)品違約到購(gòu)房者擔(dān)憂無(wú)法交付，恒大這家TOP3房企正面臨著前所未有的困局，如何化解困局走出困境，成為外界關(guān)心的重心。

實(shí)際上從去年8月24日給廣東省的求救信流出，有關(guān)恒大困局的傳言就不絕于耳。過(guò)去的一年時(shí)間，經(jīng)過(guò)一系列資本運(yùn)作，雖然恒大的有息負(fù)債規(guī)模大幅度下降，但資本市場(chǎng)對(duì)恒大的信心并沒(méi)有完全恢復(fù)。

多位恒大人士表示，去年下半年以來(lái)，恒大從公開(kāi)渠道融資變得日益困難，一些金融機(jī)構(gòu)承諾的授信無(wú)法兌現(xiàn)，恒大償還了借款后，無(wú)法再獲得新的借款，公司日常運(yùn)作及償債完全依靠銷售回款。

而且，恒大汽車正處于量產(chǎn)的關(guān)鍵階段，需要持續(xù)的資金投入。但隨著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，面對(duì)規(guī)模龐大的到期債務(wù)，恒大的銷售回款也變得捉襟見(jiàn)肘，債務(wù)困局開(kāi)始凸顯，直至爆發(fā)。

9月，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)先后將恒大的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至負(fù)面，恒大的境內(nèi)債和海外債成交價(jià)一路下滑。中國(guó)恒大股價(jià)也跌破3港元/股，市值縮水至350億港元左右，而且理財(cái)產(chǎn)品違約以來(lái)，股價(jià)還在持續(xù)走低。

據(jù)一位接近恒大的人士介紹，2021年以來(lái)，恒大工作重心一方面是加大銷售力度，保證回款和現(xiàn)金流；另一方面是與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，希望能夠恢復(fù)融資，提振資本市場(chǎng)對(duì)恒大的信心。

尤其是今年下半年以來(lái)，恢復(fù)資本市場(chǎng)信心成為恒大的核心工作，顯然，恒大并沒(méi)有等到這一天，更大的困局已然來(lái)臨。

此前，有傳言稱，恒大地產(chǎn)將在9月20日宣布破產(chǎn)，9月13日，恒大方面發(fā)布聲明否認(rèn)了破產(chǎn)傳聞。第二天恒大在公告中稱，已經(jīng)聘請(qǐng)華利安諾基和鐘港資本作為聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問(wèn)，共同評(píng)估目前的資本構(gòu)架和研究流動(dòng)性情況，探索緩解流動(dòng)性問(wèn)題的可行性方案。

恒大方面表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并沒(méi)有派駐相關(guān)工作組進(jìn)駐恒大，恒大也沒(méi)有到了“債務(wù)重組”的階段，“目前的主要任務(wù)還是保交樓”。9月1日，許家印率恒大8位副總裁及各省公司負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目總簽署了“保交樓”軍令狀。

一位接近恒大的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然恒大面臨的問(wèn)題比較多，但當(dāng)前最要緊是保障購(gòu)房者的利益，“只有保證樓建起來(lái)了，才能保障購(gòu)房者的利益，進(jìn)而才能保證合作伙伴和員工的利益。”

此前，恒大曾表示，將通過(guò)出售下屬子公司股權(quán)及相關(guān)物業(yè)緩解困局。不過(guò)9月14日公告稱，包括出售恒大物業(yè)股權(quán)、恒大汽車股權(quán)、香港辦公樓等行動(dòng)均未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。“老板不想被割韭菜”，一位恒大人士表示，進(jìn)展緩慢主要因?yàn)榻灰讓?duì)手出價(jià)太低。