經(jīng)濟觀察報 社論 近期金融監(jiān)管部門密集發(fā)聲,盡顯對房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)意圖。市場的追問是：“最嚴調(diào)控”會松綁嗎？我們以為，這樣的期待將會毫無懸念地落空。甚至可以說，房地產(chǎn)站在了拐點上。只不過這一次無關(guān)房價，它關(guān)乎房地產(chǎn)的新格局。

首先，規(guī)模至上，大則不倒成為歷史。這一點在恒大事件中得到了充分的印證。恒大債局勾連起金融機構(gòu)對地產(chǎn)行業(yè)的信任危機，有人甚至認定這將成為中國的雷曼兄弟時刻，因而救市是必然之選。

但是金融監(jiān)管部門態(tài)度鮮明——第一，定性恒大事件為企業(yè)個體問題而非行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險；第二，不回避行業(yè)階段性問題，認定是應(yīng)激反應(yīng)；第三，表態(tài)對消費者正常購房需求、企業(yè)正常發(fā)展需求予以支持。

從政策選擇看，監(jiān)管部門強調(diào)保護已購房者合法權(quán)益，一方面避免風(fēng)險傳染至其他企業(yè)和金融市場；另一方面則堅持市場化、法治化原則處置相應(yīng)債權(quán)。而表態(tài)在貸款首付比例和利率上支持首套房購買者，則是對前期金融機構(gòu)過度反應(yīng)的糾偏，這也是“房住不炒”的必然。

大體上說，政策節(jié)奏或有變化，但調(diào)控方向卻不會逆轉(zhuǎn)，這意味著堅決擯棄短期主義。過去多年，數(shù)不清的房地產(chǎn)調(diào)控政策，緣起基本是市場過熱或過冷，需要通過行政、財政、金融等手段調(diào)節(jié)熱度，這種做法短期固然起效，但容易在一管就死、一放就亂之間反復(fù)橫跳，最終形成全行業(yè)的路徑依賴，也推高全社會的房價上漲預(yù)期。

但近年來調(diào)控轉(zhuǎn)向為不搞一刀切、因城施策。尤其是最近一年，針對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表的管理，以及集中供地等政策，使得調(diào)控脫離此前窠臼，倒逼房企從根上調(diào)節(jié)發(fā)展和安全兩大主題的關(guān)系。

從認知層面來說，這更是一個清晰可見的拐點。如果說一開始“房住不炒”還被不少市場主體當(dāng)作短期政策考量，而今恐怕都明白這是危險的錯判。作為對房地產(chǎn)的基本定位，“房住不炒”是決策的邏輯起點，任何政策期待一旦躍出這條線，都是不切實際的幻想。

這樣的拐點自然以市場的改變?yōu)榛A(chǔ)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)大勢是更長的周期、更緩的波動，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達到了64%，當(dāng)全國人均住房面積達到40平方米，房地產(chǎn)早已度過青春期。幾年前各家巨頭唱的是萬億房企不是夢，但規(guī)模更大并不能保證肌體健康。更何況，從今年房地產(chǎn)銷售增速連降7個月看，市場規(guī)模的拐點已經(jīng)隱現(xiàn)。

這不是說房地產(chǎn)再無機會，房地產(chǎn)年度銷售約20萬億的總盤應(yīng)會延續(xù)。不過很顯然，房企若不拓展發(fā)展的內(nèi)涵外延，在三道紅線、兩個上限、樓地供應(yīng)雙集中等全方面政策照管下，很難再享此前紅利。改變已經(jīng)發(fā)生，三道紅線發(fā)布時，四家初始綠檔企業(yè)華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖和中海，均保持了規(guī)模和多元業(yè)務(wù)的平衡。

三家央企的資源稟賦和全面考核指標(biāo)，足可為后半程蓄力，身為民企的龍湖一向推崇 “以自律得自由”，商業(yè)、智慧服務(wù)、長租公寓等多航道業(yè)務(wù)圍繞城市發(fā)展新需求，評級堪比央企。這更能為房企帶來啟發(fā)，圍繞都市圈、城市更新、共同富裕等新課題，房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為，只是房企的專業(yè)能力、投資節(jié)奏都將面臨疾風(fēng)驟雨的洗禮，這一過程中，雕琢自身比等靠行情更重要。