經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 實(shí)習(xí)記者 柳玉琳 從“文龍家園一里”小區(qū)步行2分鐘即可到達(dá)北京地鐵8號(hào)線(xiàn)西小口站，5分鐘則能到達(dá)北京市十一學(xué)校龍樾實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)附近3公里左右囊括了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育資源，還有北京京北醫(yī)院、999急救中心、北京清河醫(yī)院等醫(yī)療資源，以及悅茂購(gòu)物中心、物美超市、永輝超市等商超。

地處北京市海淀區(qū)北五環(huán)西小口區(qū)域，公共設(shè)施配套如此成熟的小區(qū)，卻不屬于公開(kāi)的租售市場(chǎng)，小區(qū)附近一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介人員介紹，文龍家園小區(qū)2015年就投入使用，但中介手中沒(méi)有文龍家園一里的房源，因?yàn)橐焕锸枪夥俊?/p>

同樣具有優(yōu)厚醫(yī)療教育資源，商業(yè)購(gòu)物中心齊全，公交站臺(tái)與線(xiàn)路眾多，地處朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)青年路的熙悅尚郡小區(qū)，也不能通過(guò)房產(chǎn)中介出租房源。

這兩個(gè)小區(qū)的大門(mén)上，都張貼著“公租房小區(qū) 嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借 中介禁入”“公租房?jī)?nèi)禁止一切裝飾裝修”等顯眼的標(biāo)語(yǔ)牌。坐在熙悅尚郡門(mén)口花壇邊閑聊的老人反饋：住在這個(gè)小區(qū)非常方便，要是想住進(jìn)來(lái)，需要早點(diǎn)登記配租排隊(duì)。

文龍家園一里和熙悅尚郡項(xiàng)目都是北京保障房中心持有的公租房項(xiàng)目，是針對(duì)收入困難家庭的保障性住房，公租房不允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的性質(zhì)，也讓這類(lèi)住房缺少了投資屬性。

但在2022年，以文龍家園一里和熙悅尚郡作為底層資產(chǎn)的華夏北京保障房REIT成立、上市之后，普通投資者也能成為這兩個(gè)小區(qū)共計(jì)2168套出租房的“包租公”和“包租婆”。

保障房公募REITs受熱捧

自2021年7月保障房被納入公募REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，首批三只保障房REITs——華夏北京保障房REIT、紅土深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT目前都已成功上市。

作為首單公共租賃住房REIT項(xiàng)目，京保REIT從今年8月上旬的詢(xún)價(jià)階段就備受投資者追捧，參與詢(xún)價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)份額是初始網(wǎng)下發(fā)售份額的113倍，面向公眾發(fā)售的份額一日售罄，比例配售前，累計(jì)募集規(guī)模超639億元。

8月22日，京保REIT正式成立，募集有效認(rèn)購(gòu)總戶(hù)數(shù)達(dá)到87932戶(hù)，合計(jì)募集5億份，募集金額達(dá)到12.55億元。在8月31日上市首日，又實(shí)現(xiàn)30%漲停，兩天后還發(fā)布了二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示公告，足以反映出市場(chǎng)熱情。

實(shí)際上，在發(fā)行公募REITs之前，北京市在保障性住房發(fā)展模式上就已有多次探索。

北京保障房中心有限公司總會(huì)計(jì)師張曉麗向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)介紹，早在2011年組建之初，北京市委市政府就要求北京保障房中心以REITs的底層邏輯，匹配相應(yīng)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。

為了解決租賃住房投資資金壓力大、保障房投資回收期長(zhǎng)和社會(huì)資本退出渠道匱乏等問(wèn)題，同時(shí)盤(pán)活已運(yùn)營(yíng)公租房資產(chǎn)，2021年8月，北京保障房中心成功發(fā)行了全國(guó)首單公租房類(lèi)REITs產(chǎn)品——國(guó)開(kāi)－北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃以北京保障房中心持有的遠(yuǎn)洋沁山水公租房為底層資產(chǎn)，由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)擔(dān)任統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國(guó)開(kāi)證券擔(dān)任專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人和主承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，北京保障房中心為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首都建設(shè)投資引導(dǎo)基金擔(dān)任基金管理人。

強(qiáng)大的發(fā)行團(tuán)隊(duì)陣容，也讓該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行時(shí)獲得銀行、公募基金等投資人的踴躍認(rèn)購(gòu)，發(fā)行總額4億元，其中，優(yōu)先級(jí)規(guī)模3.8億元，次級(jí)規(guī)模0.2億元，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA。同時(shí)，優(yōu)先級(jí)票面利率3.35%，創(chuàng)2021年以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低，也創(chuàng)了公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有史以來(lái)最低。

“該產(chǎn)品是基于項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)制度，效仿公募REITs的結(jié)構(gòu)和模式衍生出的一種融資工具。類(lèi)REITs的成功發(fā)行，對(duì)政策打通、交易結(jié)構(gòu)搭建、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)實(shí)踐、投資人培育等方面做出的有益探索，為公租房公募REITs推動(dòng)起到重要指引作用。”張曉麗表示，自類(lèi)REITs發(fā)行成功后，北京保障房中心便開(kāi)始對(duì)公租房發(fā)行公募REITs開(kāi)展可行性研究。在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)文件等政策支持下，京保REIT項(xiàng)目得以開(kāi)展。

底層資產(chǎn)是依托

保障房公募REITs產(chǎn)品受到追捧，和其穩(wěn)健的特征密切相關(guān)。REITs是一種通過(guò)募集眾多投資者資金，投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的證券產(chǎn)品。

而保障房REITs，簡(jiǎn)單而言，就是一種主要收益來(lái)源于保障性住房的基金，可以說(shuō)是投資人通過(guò)間接持有的基礎(chǔ)設(shè)施，比如公租房的股權(quán)，來(lái)享受運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的收益。

京保REIT的底層資產(chǎn)是文龍家園和熙悅尚郡這兩個(gè)公租房項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體為北京保障房中心，保障房的租金收入為主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源。因而，基金收益率情況與租金價(jià)格、租金收繳率、出租率以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本相關(guān)。

同紅土深圳安居、廈門(mén)安居這兩只保障房REITs的底層資產(chǎn)相比，京保REIT的底層資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均超過(guò)3年，已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期。

張曉麗介紹，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目分別于2015年和2018年投入使用，社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。

兩個(gè)項(xiàng)目的租金價(jià)格相較于市場(chǎng)價(jià)，也充分顯示出公租房的保障性目的。文龍家園項(xiàng)目與熙悅尚郡項(xiàng)目分別位于海淀區(qū)西三旗板塊和朝陽(yáng)區(qū)青年路板塊，可出租房屋分別有1396間和772間，每平方米的平均月租金分別為52元和60元，比同板塊市場(chǎng)租金平均要低45%左右。

例如，距離文龍家園一里600多米的文晟家園小區(qū)，一套60平方米的房子在貝殼租房上的月租金接近5800元，而公租房的價(jià)格僅3000多元。

未來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目的租金價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)租金變化有所調(diào)整。文龍家園項(xiàng)目的租金價(jià)格曾在3年前調(diào)整過(guò)一次，每平方米的月租金從47元漲到52元，目前一直未變。而熙悅尚郡項(xiàng)目自投入使用以來(lái)還未調(diào)整過(guò)租金價(jià)格。根據(jù)招募書(shū)介紹，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)將于2024年分別調(diào)整至55元和64元，后續(xù)將每三年按4%的幅度調(diào)整一次。

盡管如此，仍具有充分競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格還是讓兩個(gè)項(xiàng)目的房源十分搶手。在文龍家園項(xiàng)目最近完成的一次配租中，海淀區(qū)整體可配租房源為1645套，包括文龍家園項(xiàng)目房源33套，而配租意向登記達(dá)3441戶(hù)。熙悅尚郡項(xiàng)目上次的配租中，朝陽(yáng)區(qū)公租房整體可配租房源共計(jì)1654套，含熙悅尚郡項(xiàng)目房源6套，配租意向登記共3549戶(hù)。兩個(gè)區(qū)公租房的平均供求比達(dá)0.47，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。

此外，兩個(gè)項(xiàng)目的租戶(hù)主要為個(gè)人租戶(hù)，具有較高的分散性，現(xiàn)金流集中度風(fēng)險(xiǎn)較低。根據(jù)招募書(shū)，截至今年3月末，文龍家園項(xiàng)目的租戶(hù)個(gè)人配租占比75%左右，單位躉租租戶(hù)占比為24%左右。而熙悅尚郡項(xiàng)目的租戶(hù)均為個(gè)人配租，無(wú)單位躉租租戶(hù)，且租戶(hù)中均為北京市戶(hù)籍。因?yàn)橐咔闆_擊，部分租戶(hù)的財(cái)務(wù)狀況受到影響，導(dǎo)致租金收繳的周期變長(zhǎng)，不過(guò)，兩個(gè)項(xiàng)目近三年的平均租金收繳率接近99%，處于較高水平。

在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本上，根據(jù)招募書(shū)，近三年，項(xiàng)目各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本的平均值合計(jì)約占營(yíng)業(yè)收入的14.26%，其中排名前三的職工薪酬、物業(yè)費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)分別占了5.69%、5.44%、1.22%。

“目前項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本主要包括資產(chǎn)管理服務(wù)費(fèi)、空置房屋供暖費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)相關(guān)稅費(fèi)。其中，資產(chǎn)管理服務(wù)費(fèi)為中心作為REIT上市后提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的外部管理機(jī)構(gòu)簽約收取的費(fèi)用，主要包括物業(yè)管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)類(lèi)維修費(fèi)和人工成本，服務(wù)費(fèi)的收取以保本微利為原則，不改變REIT上市后公租房項(xiàng)目的保障性屬性。”張曉麗表示。

配租效率階段性影響出租率

兩個(gè)項(xiàng)目都是一房難求，出租率在理論上也應(yīng)該接近飽和。不過(guò)，根據(jù)招募書(shū)數(shù)據(jù)，截至今年3月末，京保REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目的平均出租率約為94.6%，相比紅土深圳安居、廈門(mén)安居這兩只保障房REITs的底層資產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)99%的平均出租率，略低。

據(jù)了解，目前的保障性住房主要分為公共租賃租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等。從三只保障房REITs來(lái)看，京保REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為公共租賃住房項(xiàng)目，而紅土深圳安居、廈門(mén)安居這兩只保障房REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則為保障性租賃住房。公租房和保租房在租戶(hù)對(duì)象上有明顯的區(qū)別，公租房保障城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，而保租房保障無(wú)房新市民、青年人，不設(shè)收入線(xiàn)門(mén)檻，是準(zhǔn)市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)方式。

京保REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目仍按照北京市公租房管理規(guī)定運(yùn)營(yíng)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方對(duì)包括租金定價(jià)、租金調(diào)整、配租安排等市場(chǎng)化調(diào)整的空間較為有限。

配租安排也會(huì)對(duì)出租率造成一定階段性影響。

據(jù)招募書(shū)，近三年，文龍家園項(xiàng)目出租率分別為 90.0%、93.7%、92.4%，出租率有所波動(dòng)，主要原因?yàn)楸本┦泄夥康淖赓U按照政府的配租計(jì)劃實(shí)施，因此雖然需求量較高，但會(huì)存在一定的結(jié)構(gòu)性空置。

根據(jù)海淀區(qū)住建委統(tǒng)籌分配政策，文龍家園項(xiàng)目于2019年僅于10月有一次配租，因?yàn)榕渥獯螖?shù)較少、配租時(shí)間較晚且配租流程一般用時(shí)2-6個(gè)月，相比紅土人才安居REIT約2-3周的配租效率，用時(shí)較長(zhǎng)，因而當(dāng)年新增入住租戶(hù)較少，項(xiàng)目出租率降低。

海淀區(qū)房管局審核分配科工作人員向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)表示，配租是結(jié)合全年工作計(jì)劃來(lái)的，上一期資格復(fù)核、簽約完成之后，會(huì)同時(shí)結(jié)合當(dāng)前房源空置情況考量，當(dāng)整體空置房源數(shù)目較大的時(shí)候就會(huì)進(jìn)行集中配租工作，比如上次的第二十批配租，海淀區(qū)拿出來(lái)了1600多套公租房，該工作人員解釋?zhuān)?ldquo;目前的配租方式可以提高工作效率。不然，如果有一戶(hù)人家需要申請(qǐng)，一戶(hù)一戶(hù)去做資格審核去配租，工作效率要比整體申請(qǐng)統(tǒng)一配租的效率低。”

朝陽(yáng)區(qū)房管局工作人員則表示，一般產(chǎn)權(quán)單位在有空置房源時(shí)會(huì)進(jìn)行上報(bào)，然后再由區(qū)房管局組織配租。當(dāng)然有些空置房源可能因?yàn)槟承┳鈶?hù)家庭人口發(fā)生變化要調(diào)房，根據(jù)調(diào)房政策也可以排隊(duì)調(diào)房而暫時(shí)空置。

“這次朝陽(yáng)區(qū)也開(kāi)展了一次集體配租，在開(kāi)展配租前的一兩周，我們會(huì)再征詢(xún)各單位有沒(méi)有房源，有房子的報(bào)給我們，這邊就去配租，一般房子很搶手，空置的情況很少。”朝陽(yáng)區(qū)房管局工作人員介紹說(shuō)，“在實(shí)際工作中，不是這撥搬走了下?lián)芫腿胱×耍€要維修，要刷墻，刷完墻還得散散味，是有一個(gè)周期的。所以有時(shí)一年我們開(kāi)展一兩回配租，有空房的基本上都能趕上。如果房子剛退出來(lái)產(chǎn)權(quán)單位就給我們報(bào)，我們也可以先分配，跟人約定什么時(shí)候辦入住，也是可以的。”

在配租成功入住之后，各區(qū)房管局也會(huì)對(duì)承租人資格定期復(fù)核，一般為每年復(fù)核一次或合同到期前進(jìn)行復(fù)核，朝陽(yáng)區(qū)房管局工作人員稱(chēng)，“如果不符合條件，下一期就沒(méi)法續(xù)租了。而且，現(xiàn)在系統(tǒng)都是聯(lián)網(wǎng)的，如果查出來(lái)買(mǎi)房了，肯定會(huì)讓租戶(hù)搬出去。”

保障房公募REITs資產(chǎn)范圍有望擴(kuò)充

京保REIT發(fā)行實(shí)現(xiàn)的回收資金將主要用于焦化廠(chǎng)剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)垡頭路。記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目和祁東家園園區(qū)、燕保·北焦家園公租房小區(qū)、北京焦化廠(chǎng)原址相鄰，項(xiàng)目旁邊就是地鐵焦化廠(chǎng)站。

根據(jù)招募書(shū)，該項(xiàng)目擬建設(shè)672套安置房、1869套公租房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。張曉麗表示：“目前該項(xiàng)目局部樓座已結(jié)構(gòu)封頂，計(jì)劃2022年底全部住宅樓結(jié)構(gòu)封頂，開(kāi)展二次結(jié)構(gòu)施工。”

REITs在完成首發(fā)資產(chǎn)上市募集資金之后，可以繼續(xù)通過(guò)增發(fā)擴(kuò)募等再融資手段，持續(xù)購(gòu)入新資產(chǎn)。對(duì)此，張曉麗表示，北京保障房中心目前也有擴(kuò)募的想法。

“通過(guò)擴(kuò)募將公租房資產(chǎn)不斷注入京保REIT，可以整合北京市保障性質(zhì)的租賃住房資產(chǎn)，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，全面優(yōu)化中心財(cái)務(wù)指標(biāo)，有效對(duì)沖投資性房地產(chǎn)的折舊影響。”張曉麗稱(chēng)，“京保REIT將源源不斷為北京市及各區(qū)保障性租賃住房投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供長(zhǎng)期權(quán)益資本金融資。”

據(jù)了解，截至2022年6月末，北京保障房中心持有全北京市各區(qū)共120余個(gè)項(xiàng)目，除已上市發(fā)行的文龍家園及熙悅尚郡項(xiàng)目外，運(yùn)營(yíng)中項(xiàng)目110余個(gè)，持有運(yùn)營(yíng)房間超9萬(wàn)間。

張曉麗表示，為打造公租房領(lǐng)域公募REITs擴(kuò)募標(biāo)桿，探索不同區(qū)位及模式的公租房資產(chǎn)公募REITs融資操作路徑，北京保障房中心擴(kuò)募資產(chǎn)將選取在不同維度具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)，并在資產(chǎn)選擇過(guò)程中兼顧稅負(fù)成本可控及試點(diǎn)政策對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求。

REITs對(duì)保障房的影響或許更加深遠(yuǎn)，張曉麗介紹，公募REITs在盤(pán)活存量資產(chǎn)并釋放存量資產(chǎn)升值潛力的同時(shí)，能夠大幅降低機(jī)構(gòu)投資人和老百姓的投資門(mén)檻，公募REITs一系列的分紅、交易與退出機(jī)制，也為吸引社會(huì)資本參與租賃住房建設(shè)打通有益渠道。

根據(jù)住建部要求，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，預(yù)計(jì)全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），較去年增長(zhǎng)將超過(guò)1.5倍。同時(shí)，還將加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

在該目標(biāo)指導(dǎo)下，我國(guó)保租房的建設(shè)和擴(kuò)容也迎來(lái)高峰期，多地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)通過(guò)“納保”的方式將開(kāi)發(fā)商及居民持有的存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源中約6.9%已納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，目前13家住房租賃企業(yè)納保占比超過(guò)10%。

業(yè)內(nèi)人士表示，納保可能是進(jìn)入REITs市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”，對(duì)于能否嫁接REITs市場(chǎng)意義重大。目前納保的企業(yè)名單還在持續(xù)更新，今年6月，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店被納入上海市松江區(qū)首批保障性租賃住房。截至7月底，泊寓在北京、深圳、廈門(mén)、天津、佛山、 長(zhǎng)沙、武漢、成都等8個(gè)城市正式納保50個(gè)項(xiàng)目，涉及4.1萬(wàn)間房源，另有5萬(wàn)多間房源在申請(qǐng)納保程序中。

今年9月22日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，擬分拆華潤(rùn)旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)公募REITs底層資產(chǎn)，預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣11.2億元。當(dāng)日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REITs提交申報(bào)并獲得受理。

與目前3只保障房REITs的原始權(quán)益人均為地方公共部門(mén)下屬的住房保障企業(yè)不同，華潤(rùn)有巢租賃住房REITs是以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)本次申報(bào)，華潤(rùn)置地有望成為首家涉水公募REITs市場(chǎng)的典型房企。

當(dāng)前，保障房公募REITs正在加速發(fā)展，并且逐步擴(kuò)充資產(chǎn)范圍，但該類(lèi)業(yè)務(wù)仍處于試水起步階段。未來(lái)，保障房存量資產(chǎn)盤(pán)活與公募REITs發(fā)行能否構(gòu)建更多市場(chǎng)主體參與的格局，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。