經(jīng)濟觀察報 記者 胡艷明  盡管2023年春天將至，但是始自2022年的“提前還貸潮”仍未平息。

春節(jié)后部分地區(qū)大幅降低首套住房商業(yè)貸款利率，低至3.7%的水平，引發(fā)提前還貸現(xiàn)象愈演愈烈。“我算是后知后覺，想提前還掉一部分住房貸款，在網(wǎng)上一搜，沒想到大家從去年9月份就開始了。”2023年2月，家住沈陽的王園想提前還一部分商業(yè)住房貸款，才發(fā)現(xiàn)很多人都遇到了還款難的問題。

2月，沈陽地區(qū)多家銀行將首套房貸利率下調(diào)至3.9%，王園的房貸利率還在5.4%左右，因此他想提前還一部分，以減少月供壓力，但過程依然艱難。

除了房貸利率下行因素外，也有購房者因為缺少好的投資理財機會，存款利率下行而選擇了提前還款。

貸在“高點”的購房者希望降低利率，不少研究人士也在呼吁降低存量房貸利率。但降低存量房貸利率并非易事，各方博弈下，“提前還貸”問題將會如何解決？

搶額度

2月6日上午，王園給貸款的銀行支行打電話，表示想提前還款，被銀行工作人員告知只能排到5月初，并承諾這個時間保證能扣款成功。而線上渠道可以搶3、4月額度，當時工作人員表示沒辦法提前，因為總行有額度限制。

王園認為銀行這個規(guī)定不合理，他先后撥打了監(jiān)管電話、市政府熱線、建行客服電話、金融消費者投訴熱線等，通過不同的渠道反映自己的訴求。

2月7日中午，王園接到該支行負責人電話，告訴他要繼續(xù)在線上渠道搶額度，并線下幫他同步登記，并稱會將情況會向總行上報，但具體什么時間能有額度不確定。

8日上午，王園再次接到支行工作人員電話，該工作人員也告訴他這個月額度滿了，不過會盡快跟領(lǐng)導反應問題，并看3、4月有無額度。

10日早上8點多，該支行工作人員稱，線下渠道可在5月1日還款，在這段時間中，如果有與他還款金額差不多、但并未還款的名額，可以讓給他。不過一個小時候后，他在建行APP中搶到了額度，預約扣款時間在3月13日。

經(jīng)歷過這么多次的溝通，王園終于“搶”到了提前還貸機會，他表示“也算是有點安慰。”

對于為何想提前還貸，王園告訴經(jīng)濟觀察報記者，“主要是當時在利率的高點貸款，5.4%，利息較高，提前還一部分減輕壓力。”

據(jù)記者了解，沈陽地區(qū)多家銀行在2月初下調(diào)了首套房貸利率，自2月1日起至4月1日，首套房貸利率下調(diào)至3.9%。

為了鼓勵居民的剛性購房需求，多個城市的購房政策逐漸寬松，房貸利率下限也有所下調(diào)，現(xiàn)在最低已到3.7%。

沈陽便是房貸政策調(diào)整較大的城市之一。在2021年中旬，沈陽的首套房貸款利率是5年期以上LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上加65個基點，按照當時LPR，利率在5.3%左右；到了2022年中期，首套住房貸款利率已經(jīng)降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減20個基點，按照當時LPR，利率在4.25%左右；到近期，降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減40個基點，為3.9%。

而前幾年買房的人，不僅買在房價高點，房貸利率也在“高位”，不少購房者表示房貸利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。這與當?shù)刈钚碌姆抠J利率相差接近2個百分點，這部分存量按揭用戶，在有存款的情況下，選擇了提前還貸，王園就是其中一位。

5.4%和3.9%的年化利率下，每月還貸金額也有差別。以100萬貸款額，貸款30年、等額本息還款方式為例，5.4%的利率下每月還款5615.31元；3.9%的利率下月供4716.68元，前后相差近900元。

還款差額讓王園等購房者決定提前還貸，以減少房貸利息支出。而且，選擇提前還房貸不僅與近年來房貸利率不斷下行有關(guān)，各類投資理財機會的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的“理財”方式。

北京近幾年首套房貸利率調(diào)整幅度不大，也有貸款購房者選擇了提前還款。在2022年9月，經(jīng)濟觀察報記者曾采訪過一位在北京工作的人士潘陽，當時她想提前還掉部分貸款，便在建行APP上點進提前還款頁面，卻提示“系統(tǒng)升級”。她咨詢發(fā)放貸款的支行時，工作人員稱可以到線下網(wǎng)點還款。

2022年10月初，潘陽成功申請了提前還款，還款日是申請日往后推20天，銀行在11月完成扣款。她告訴記者，還款的過程方便，將還款資金打入還房貸的銀行卡就行了。“我提前還了50萬，月供下降了快3000元。目前感覺月供壓力少了很多，生活輕松了不少。如果今年工資還不錯的話，還可以提前再還一些，有點想這兩三年多努力一下把商貸的部分還完。”2月9日，潘陽告訴記者。

降息潮

不僅是沈陽，包括鄭州、天津、福州、廈門、無錫等二線城市均在春節(jié)后迎來房貸降息潮。

珠海地區(qū)某國有銀行信貸工作人員告訴經(jīng)濟觀察報記者，從1月31日起，該地區(qū)的首套房貸利率將下調(diào)至3.7%。

1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》（以下簡稱“動態(tài)調(diào)整機制”）中指出，評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)三個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

按照動態(tài)調(diào)整機制，當?shù)卣勺灾鳑Q定首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限。以近期調(diào)整利率的天津市為例，按照“動態(tài)調(diào)整機制”和天津市政府調(diào)控要求，天津市自2023年1月起執(zhí)行首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

根據(jù)新規(guī)，人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局指導天津市市場利率定價自律機制確定：自2023年1月起，本市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應期限LPR-40個基點”(按照當前五年期LPR計算，即為3.90%)。

房貸降息城市名單仍在增加，2月8日，無錫市首套房貸利率由4.1%降至3.8%。根據(jù)統(tǒng)計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格》計算，自去年9月至11月三個月中，共有38個城市符合上述要求。而此次下調(diào)首套房貸利率的城市，大多在這38城名單之中。

截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，1月16日統(tǒng)計為19個。其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，首套利率4.0%的有兩個城市，利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9城，3.8%的有12城，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常德。

有分析人士認為，春節(jié)銷售數(shù)據(jù)不及預期是多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整的原因之一。開源證券分析師齊東表示，2022年統(tǒng)計局房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)保持低迷，在寬松政策支持下，2022年12月銷售和投資數(shù)據(jù)單月降幅收窄。從春節(jié)假期兩周市場來看，住宅成交數(shù)據(jù)暫未走出低谷，多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整，鄭州首套房貸利率降至3.8％，惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商貸利率下限。

齊東認為，后續(xù)更多城市房貸利率存在下調(diào)空間，成交數(shù)據(jù)有望持續(xù)修復企穩(wěn)。住建部提出2023年工作重點是穩(wěn)定預期、防范風險及促進轉(zhuǎn)型，政策面維持建立市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。預計后續(xù)針對剛需和改善的購房需求政策都將持續(xù)寬松。

缺資產(chǎn)

“我也希望他們能完成提前還款。我身邊的家人、朋友也想提前還款，他們同樣還不了。”面對急切想提前還款的客戶，有國有大行北方某支行客戶經(jīng)理表示很無奈，他們受到的是來自銀行與客戶的雙重壓力，領(lǐng)導要求客戶經(jīng)理解決客戶投訴，客戶的訴求則是盡快完成還款。

上述這家大行的還款周期較長，當?shù)叵胩崆斑€款的客戶也較多。該客戶經(jīng)理稱，一般來說，每月總行層面會制定還款額度，各省分行根據(jù)客戶情況預約登記向總行申請額度，再逐級分配。很快當月的額度會被搶完，只能繼續(xù)往后推延，所以很多客戶的還款需求都會排到幾個月后。

也不是所有銀行提前還款都面臨額度告急的情況。有中信銀行北京某支行個貸業(yè)務人士告訴經(jīng)濟觀察記者，該行的房貸客戶若想提前還款，直接在手機APP端申請即可，一般一個月之內(nèi)便可以完成扣款，提前還款成功。另有郵儲銀行北京某支行工作人員也表示，該行想提前還款比較方便，北京房貸利率沒有下降太多，因此其支行沒有太多想提前還房貸的客戶。

從全國范圍來看，2022年個人住房貸款增長乏力。數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰認為，按揭貸款增長因居民購房行為放緩和早償率增加而受到?jīng)_擊。

記者了解到，在2007年的加息周期中，央行五次提高貸款基準利率，一年期貸款基準利率由6.12%飆升到7.29%。掛鉤基準利率的房貸利率也相應升高，因此，按揭貸款客戶每月都要比加息前多付一部分利息，不少“房奴”選擇提前還款，以減少貸款利息。也曾遇到過銀行拖延時間、設(shè)置門檻的現(xiàn)象。

從銀行經(jīng)營層面，并不希望房貸客戶都提前還款。一位股份行信貸業(yè)務人士告訴記者，對于銀行來說，房貸資產(chǎn)對銀行來講是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不僅資產(chǎn)質(zhì)量比較高，并且收益也不錯，銀行肯定是不想讓個人提前還，因為提前還了之后，這塊空余出來的額度還要投放出去，銀行才有收益，銀行現(xiàn)在缺的不是額度，而是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

除個別地區(qū)外，現(xiàn)在各地房貸利率下行是大趨勢，很多銀行存量住房貸款跟新增住房貸款存在息差，“那意味著高收益資產(chǎn)減少了，再投放的收益低。”上述人士表示，尤其近幾年的經(jīng)濟形勢不太樂觀，所以整體銀行業(yè)的經(jīng)營壓力比較大。

調(diào)存量？

在各地下調(diào)新發(fā)放房貸利率的同時，關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲再起。下調(diào)存量房貸利率并非每年的貸款重定價日時對利率的調(diào)整，而是調(diào)整存量貸款與LPR的點差。

下調(diào)存量貸款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，為應對國際金融危機可能產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費、促進擴大內(nèi)需，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。政策推出后，多家銀行陸續(xù)宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折優(yōu)惠。

對于近期社會上熱議的提前還款，是否會調(diào)整存量貸款以緩解壓力，一家國有大行支行負責人認為，是否對存量房貸進行調(diào)整，可能要看政策層面的要求。另外一家大行的北方分支機構(gòu)負責人則認為，當前利率市場化趨勢下，可能監(jiān)管方面不會介入。“一般來說，存量房貸份額比較大的情況下，如果對存量進行利率調(diào)整，尤其是當?shù)胤中校瑫媾R非常大的經(jīng)營壓力，決策流程也會比較長。”

王一峰測算，在極限壓力測試下，若將存量按揭貸款實際執(zhí)行利率高于LPR的均降至LPR（LPR以下不降），大致影響上市銀行營收增速3個百分點。

上述大行的北方分支機構(gòu)負責人認為，提前還貸是客戶的正常需求，包括跟客戶簽訂的按揭貸款的合同當中，也存在提前還款的相關(guān)條款。現(xiàn)在部分銀行在執(zhí)行端上，進行時間的延后，可能有當?shù)亍⑸霞墝τ谥笜说目己藟毫τ嘘P(guān)。但是，提前還款量比較大的幾家銀行肯定不會關(guān)閉這個通道，只是想隨著時間逐步消化。

早在今年1月5日動態(tài)調(diào)整機制發(fā)布時，市場就曾預計部分城市首套房貸利率有望再創(chuàng)新低。

當時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認為，目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經(jīng)濟下行等因素，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費。“調(diào)降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點點差，對高利率的剛需購房按揭貸款予以優(yōu)惠，符合市場各方預期。”王一峰表示。

王一峰認為，受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

（應受訪者要求，文中王園、潘陽為化名）