經(jīng)濟觀察報 特約記者 柳玉琳 2022年底，國家發(fā)改委公布了8大類、24個盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選，成為發(fā)行保障性租賃住房公募REITs的典型案例，并將作為廣東省入選的三個項目之一在全國推廣。

根據(jù)入選介紹，該項目在深交所發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs——紅土創(chuàng)新深圳安居REIT，盤活了深圳市人才安居集團有限公司運營的安居百泉閣等4個保租房項目存量資產(chǎn)，為全國保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了可復制的示范經(jīng)驗。

深圳人才安居集團相關(guān)負責人表示，公募REITs擴募購入的資產(chǎn)需滿足的要求與首次發(fā)行一致，深圳人才安居集團正在梳理符合發(fā)行條件的集團內(nèi)部、外部保障性住房資產(chǎn)，內(nèi)部項目和外部項目都在潛在的擴募范圍，關(guān)于擴募的準備工作已在計劃中。

布局保租房REITs

2022年8月31日，全國首批三只保租房/保障房公募REITs——紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏京保REIT上市。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT作為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房公募REITs試點項目，創(chuàng)下了多項紀錄。其中，發(fā)行規(guī)模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價倍數(shù)133倍，公眾認購倍數(shù)254倍，發(fā)行定價現(xiàn)金分派率3.95%，均刷新發(fā)行時點全國紀錄。

2016年，深圳市出資成立保障性住房專營機構(gòu)深圳人才安居集團，主要用于解決新市民、青年人的住房困難問題。“自成立以來，深圳人才安居集團就積極通過REITs探索構(gòu)建保租房可持續(xù)發(fā)展的模式”，深圳人才安居集團相關(guān)負責人表示，“2018年，深圳人才安居集團發(fā)行了全國首單人才租賃住房類REITs。”

該單類REITs首期發(fā)行規(guī)模31億元，儲架發(fā)行總額度200億元，是全國首單、當時規(guī)模最大的人才租賃住房類REITs產(chǎn)品，優(yōu)先級發(fā)行利率為4.38%/年，綜合融資成本創(chuàng)當年市場最低水平。底層資產(chǎn)為深圳人才安居集團所持有并管理的人才公寓，包括“電力花園二期” 和“遠洋新干線君域花園”681套新交付的公寓，標的配租對象涵蓋杰出人才、新引進人才、中初級人才等各層次人才。

深圳人才安居集團相關(guān)負責人介紹，“全國首單人才租賃住房類REITs的發(fā)行為推動保障性租賃住房REITs試點做了不少有益的探索”。

2018年起，深圳人才安居集團和深創(chuàng)投集團開始推動保障性住房納入公募REITs試點范圍，推進監(jiān)管溝通、市場調(diào)研和項目準備工作。2021年8月深圳安居保障性租賃住房REITs項目正式啟動，深圳人才安居集團和深創(chuàng)投集團組成聯(lián)合工作組，提前解決公募REITs申報階段的重要事項，包括保障性租賃住房認定、試點資產(chǎn)新房認定和項目配租，以及資產(chǎn)重組和項目過戶手續(xù)等事項。

2022年7月29日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，8月完成詢價發(fā)行，基金份額最終定價2.484元/份。8月31日在深交所上市。

底層資產(chǎn)為自有產(chǎn)權(quán)項目

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館等四個保租房項目，項目分別位于深圳市福田區(qū)安托山片區(qū)、羅湖區(qū)筍崗片區(qū)、大鵬新區(qū)大鵬街道和坪山區(qū)碧嶺街道，共計1830套保障性租賃住房及其配套。

深圳人才安居集團籌建保障性租賃住房的渠道有兩種。

一是非自有房源的規(guī)模化租賃模式，即深圳人才安居集團作為市政府指定的住房專營機構(gòu)從房屋產(chǎn)權(quán)方承租房源，再通過住建部門配租給符合條件的用人單位，相當于先承租再出租的模式，由于深圳人才安居集團不擁有這部分房源的產(chǎn)權(quán)，所以不能用于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

二是深圳人才安居集團通過自建、回購、移交等方式獲得的自有產(chǎn)權(quán)項目，再通過住建部門配租給符合條件的用人單位和個人。“由于集團成立時間不久，多數(shù)自有產(chǎn)權(quán)房源仍在建設(shè)中或即將竣工尚未啟動配租工作。”深圳人才安居集團相關(guān)負責人稱，“經(jīng)過詳盡的梳理，在紅土創(chuàng)新深圳安居REIT申報準備階段，符合申報條件的資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館這四個項目。”

其中，安居百泉閣和安居錦園項目為深圳人才安居集團自建項目，保利香檳苑和鳳凰公館項目則為配建移交項目，即分別由保利集團、碧桂園集團以招拍掛出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，后由深圳人才安居集團按照土地出讓文件約定，通過無償移交方式取得招拍掛出讓土地配建公共住房的房屋所有權(quán)及其對應的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

除了符合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行的自有產(chǎn)權(quán)項目要求外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT底層資產(chǎn)項目也具有交通便利、生活配套設(shè)施完善等特點。

據(jù)招募書，安居百泉閣項目所在片區(qū)居住氛圍濃厚，生活及公共配套設(shè)施完善。安居錦園項目所在片區(qū)以商業(yè)、辦公及住宅為主，居住條件成熟，商辦氛圍濃郁，環(huán)境衛(wèi)生狀況良好。保利香檳苑項目所在片區(qū)以住宅、公寓、旅游配套項目為主，居住氛圍良好，配套較為完善。鳳凰公館項目所在片區(qū)生活配套齊全，居住條件成熟。

項目收益主要源于房屋租金收入

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)同中金廈門安居REIT和華夏京保REIT略有不同，主要是其底層資產(chǎn)項目不僅包括保租房，還涉及車位和配套商業(yè)設(shè)施。

據(jù)招募書，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目的保租房套數(shù)分別為594套、360套、210套和666套。其中，安居百泉閣和安居錦園項目分別包含車位294個和216個。此外，安居百泉閣項目還包括約414平方米的配套商業(yè)設(shè)施，建筑面積僅占安居百泉閣項目總建筑面積的1.04%。

“百泉閣配套商鋪共有9間”，深圳人才安居集團相關(guān)負責人介紹，“這些商鋪的業(yè)態(tài)主要為熟食鋪、面包店和便利店等，可以滿足百泉閣小區(qū)居民日常生活的一些采購需求，便利小區(qū)居民生活。”

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項目收入也來自以上保租房租金收入、配套商業(yè)設(shè)施租金收入以及配套停車場租金收入，其中主要是保租房租金收入。

租金收入一般主要會受項目本身租金水平、配租中的出租率和續(xù)約率、承租人租金支付能力、配租效率等影響。深圳市保租房作為住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其租金定價、配租對象的選擇和租賃期限等均由深圳市、區(qū)住建部門確定，相對較為穩(wěn)定。

據(jù)招募書，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目分別于2022年1月、2021年11月、2020年7月和2020年11月開始運營。

租金價格方面，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項目底層資產(chǎn)的租金為屆時同地段市場商品住房租金的 60%左右，相比于中金廈門安居REIT項目95%的租金優(yōu)惠力度要更大，體現(xiàn)保障性目的。招募書顯示，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目的月平均租金單價分別為59.7元/平方米、44.38元/平方米、14.52元/平方米和17.23元/平方米。由于租金價格優(yōu)勢明顯，底層資產(chǎn)項目的出租率總體也處于較高水平。

同時，由于首次租賃期限以3年為主，從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個保租房3年期租約的占比為98.03%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年，租期較為穩(wěn)定。另外，同類住房年平均退租率不到2%，如果有退租的情況，從啟動配租到完成配租一般可在2-3周內(nèi)完成。

四個項目的配租對象主要是用人單位和個人兩種類型。其中，用人單位又分為企業(yè)和機關(guān)事業(yè)單位，最終入住人均是深圳市、區(qū)住建部門認可的個人。入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強。

成本方面，目前四個項目的運營成本主要由運營管理費、日常維修費、空置房源的物業(yè)管理費和專項維修基金構(gòu)成，其中運營管理費是項目運營的主要成本。

“深圳人才安居集團全資子公司深圳市房屋租賃運營管理有限公司為項目的運營管理機構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施項目提供運營管理服務，并向項目公司收取運營管理費。”深圳人才安居集團相關(guān)負責人表示，“運營服務費由人員成本、租賃服務點費用、行政辦公費、人員通信與交通費和其他成本等費用構(gòu)成，約占全年運營收入的4%。”

保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈

深圳人才安居集團發(fā)行紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的回收資金擬投入的項目包括安居福廈里A213-0386項目、福田區(qū)華富北棚改項目和羅湖區(qū)南湖街道船步街片區(qū)棚戶區(qū)改造項目。

深圳人才安居集團相關(guān)負責人介紹，目前三個項目開發(fā)建設(shè)工作進展順利，正在辦理項目審核備案、土地、規(guī)劃、施工、環(huán)評等手續(xù)。

公募REITs的核心在于通過基金的持續(xù)擴募打通“投資—培育—退出—投資”的滾動發(fā)展路徑，擴募是公募REITs產(chǎn)品規(guī)模擴張的主要途徑。

“公募REITs擴募購入的資產(chǎn)需滿足的要求與首次發(fā)行一致，主要包括權(quán)屬清晰、可轉(zhuǎn)讓、運營成熟穩(wěn)定、凈現(xiàn)金流分派率不低于4%等。”深圳人才安居集團相關(guān)負責人介紹，當前的擴募準備工作包括兩方面，一方面，內(nèi)部持續(xù)梳理和跟進集團項目建設(shè)運營情況，參照公募REITs的首發(fā)要求和擴募指引，提前整理資產(chǎn)的相關(guān)合規(guī)性文件等；另一方面，也在積極獲取政府、社會主體持有的外部項目資源，力爭擴大公募REIT的擴募規(guī)模。內(nèi)部項目和外部項目都在潛在的擴募范圍。

深圳人才安居集團也在以發(fā)行公募REITs為契機，打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括Pre-REITs基金、類REITs和公募REITs。“通過Pre-REITs和類REITs對不成熟的資產(chǎn)進行項目孵化和培育，項目成熟后通過公募REITs實現(xiàn)退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項目”，深圳人才安居集團相關(guān)負責人表示。