經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 蔡越坤  往北京西南約100多公里，河北省西北部的保定市淶水縣境內(nèi)，坐落著5A級(jí)旅游勝地野三坡風(fēng)景區(qū)。這里憑借著豐富獨(dú)特的旅游資源,享有“世外桃源”之美譽(yù)。

盡管如此，但其運(yùn)營方河北野三坡旅游投資有限公司（下稱“野三坡旅投”）卻因債務(wù)問題而陷入破產(chǎn)重整的境遇。

3年前，2020年9月14日，淶水縣人民法院裁定對(duì)野三坡旅投與保定偉佳野三坡索道旅游有限公司等旅投公司的六個(gè)子公司(下稱“旅投系公司”)進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整。

2023年6月初以來，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者向多位債權(quán)人及野三坡旅投方面了解，保定市國有企業(yè)保定文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱“保定文發(fā)”）曾作為意向投資人向野三坡旅投公司提交了重整方案。不過，過去三年，旅游景區(qū)經(jīng)營效益較差，嚴(yán)重影響到其估值，也間接對(duì)戰(zhàn)投招募工作帶來被動(dòng)。目前，因?yàn)槎喾N原因，保定文發(fā)已經(jīng)退出參與野三坡旅投重整。

繼保定市國有企業(yè)退出參與重整后，野三坡旅投的破產(chǎn)重整管理人通過全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)宣布招募重整意向投資人。

然而，追溯野三坡旅投的破產(chǎn)重整背后，與其高杠桿舉債投入景區(qū)建設(shè)息息相關(guān)，疫情沖擊疊加下，更讓其自身“造血”困難重重。如今，高杠桿發(fā)展浪潮落幕，野三坡旅投的高管也開始思考，如何謀求市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，擺脫過度依賴單一門票收收入等困境。此外，引入戰(zhàn)投更重要的考量，是戰(zhàn)投方能給景區(qū)后續(xù)的運(yùn)營設(shè)計(jì)等帶來長遠(yuǎn)發(fā)展。

破產(chǎn)重整背后

據(jù)悉，野三坡景區(qū)自1985年開發(fā)，1986年正式開放，歷經(jīng)35年，獲得了世界地質(zhì)公園、國家5A級(jí)旅游景區(qū)等榮譽(yù)。其與北京市房山區(qū)、門頭溝區(qū)接壤，距北京市中心110公里，距天津市中心160公里，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與地理位置。

據(jù)悉，野三坡旅投是2013年由淶水縣政府批準(zhǔn)組建的國有公司，負(fù)責(zé)野三坡景區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。其成立以來，完成了龍門天關(guān)、百草畔、魚谷洞、拒馬河沿線休閑娛樂項(xiàng)目的整合收購和升級(jí)改造。

野三坡旅投相關(guān)人士透露，2016年9月25日首屆河北省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)召開后，野三坡旅投還承擔(dān)了一部分首屆旅發(fā)大會(huì)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作。

該人士稱，彼時(shí)，投建項(xiàng)目時(shí)間緊，從銀行貸款來不及，公司選擇了期限短、放款快的融資。

回顧2016年，文旅類國企曾經(jīng)是金融機(jī)構(gòu)展業(yè)的“香餑餑”。

多位租賃機(jī)構(gòu)人士向記者表示，一方面，文旅類平臺(tái)因?yàn)橐话銚碛袎艛嘈月糜钨Y源，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；另一方面，在疫情之前，2016年-2019年，國內(nèi)旅游市場(chǎng)火熱，國內(nèi)景區(qū)客流爆滿的情況非常多，金融機(jī)構(gòu)對(duì)文旅類國企的信用資質(zhì)非常看好。

一位野三坡旅投租賃機(jī)構(gòu)債權(quán)人6月14日向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，2018年左右，野三坡旅投與多家融資租賃進(jìn)行融資，期限一般為5年期。不過，從2019年下半年開始，野三坡旅投陸續(xù)出現(xiàn)租賃款違約的情況。

該人士向記者展示的一份顯示為野三坡旅投向債權(quán)人提供的2021年《專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》披露，野三坡旅投曾向招銀金租、誠泰租賃、北銀金租、蘇銀金租、平安租賃、洛銀金租等十余家租賃進(jìn)行融資。截至2021年6月份，野三坡旅投對(duì)于融資租賃的長期應(yīng)付款余額高達(dá)5.8億元。

此外，上述《專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》還披露了野三坡旅投拖欠大量銀行借款、建筑工程款等債務(wù)。

多位債權(quán)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，對(duì)于一個(gè)5A級(jí)景區(qū)而言，運(yùn)營相對(duì)好的時(shí)候門票收入大致在1.3億元左右，扣除運(yùn)營成本，凈利潤或許根本無法維持高額的負(fù)債利息等。因此，野三坡旅投從2019年下半年開始，短期的債務(wù)集中到期，在營業(yè)收入有限的情況下，必須得靠以貸養(yǎng)貸。

從2020年開始，新冠肺炎疫情嚴(yán)重影響了旅游類項(xiàng)目的收入情況，加速了野三坡旅投走向破產(chǎn)重整程序。

2020年6月，淶水縣安水建筑工程有限公司以野三坡旅投不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力為由，向河北省淶水縣人民法院申請(qǐng)對(duì)野三坡旅投進(jìn)行重整；2020年9月，河北省淶水縣人民法院再次披露，對(duì)于野三坡旗下六家子公司進(jìn)行合并重整。

榮盛方意欲退出

在野三坡旅投破產(chǎn)重整之際，背后“文旅+地產(chǎn)”投資模式困境飽受市場(chǎng)詬病。

2015年10月20日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（002146.SZ，下稱“榮盛地產(chǎn)”）公告，與河北省淶水縣人民政府簽訂了《野三坡景區(qū)合作開發(fā)框架協(xié)議書》，計(jì)劃對(duì)野三坡景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行投資開發(fā)，將野三坡打造成集旅游觀光、休閑娛樂、養(yǎng)老養(yǎng)生、體育健身、度假旅宿等功能為一體的國內(nèi)外獨(dú)具特色的著名綜合型景區(qū)。

2016年4月份，榮盛地產(chǎn)旗下淶水榮盛康旅投資有限公司投資野三坡旅投，持股48.98%。截至目前，野三坡旅投第一大股東為淶水縣野三坡風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)服務(wù)中心，為淶水縣國有企業(yè)，第二大股東即為榮盛方。

對(duì)于榮盛方參與野三坡景區(qū)相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的背景，上述野三坡旅投相關(guān)人士透露，2016年首屆河北省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)召開后，榮盛方找到當(dāng)?shù)卣踔允窍ＭM(jìn)行地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，投資建設(shè)一些康養(yǎng)類地產(chǎn)、酒店項(xiàng)目等。不過，地產(chǎn)項(xiàng)目建成后銷售不并順利。

該人士表示，目前，榮盛方希望將股權(quán)退出去，本來想讓野三坡方面收回，但是因?yàn)橐叭路矫孀陨碣Y金緊張，所以還是希望通過引進(jìn)戰(zhàn)投方式化解債務(wù)問題。

據(jù)多位相關(guān)租賃機(jī)構(gòu)人士介紹，文旅類企業(yè)面臨較大的景區(qū)投資壓力，景區(qū)投資往往面臨項(xiàng)目規(guī)模大、投資回報(bào)率偏低等問題。而且，除單純景區(qū)投資外，部分文旅類企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作從事“景區(qū)+地產(chǎn)”的復(fù)合型投資，打造度假區(qū)、景區(qū)住宅等。

近些年“文旅+地產(chǎn)”模式盡管有些地產(chǎn)商能夠脫穎而出，但也有些地產(chǎn)商鎩羽而歸。

對(duì)于希望退出野三坡旅投股權(quán)情況，記者6月15日向榮盛股份證券事務(wù)部相關(guān)人士致電，對(duì)方回復(fù)表示不清楚具體情況。

有地產(chǎn)行業(yè)智庫研究認(rèn)為，文旅地產(chǎn)往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期，開發(fā)周期的拉長，將直接導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來看，文旅地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項(xiàng)目，需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。而對(duì)于更多的房企而言，文旅地產(chǎn)多屬機(jī)會(huì)型項(xiàng)目，如果可行性論證通過，可以權(quán)衡考慮進(jìn)行長遠(yuǎn)開發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長周期的持續(xù)投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。

謀求市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型

在房企入局景區(qū)后，野三坡景區(qū)并未實(shí)現(xiàn)更高水準(zhǔn)的發(fā)展，反而陷入了破產(chǎn)重整的境地。

如今，野三坡旅投招募重整投資人，希望戰(zhàn)投方可以給景區(qū)的運(yùn)營發(fā)展帶來“重生”，擺脫過度依賴單一門票收入的困境。

根據(jù)野三坡5月4日公布的數(shù)據(jù)，“五一”小長假期間，野三坡景區(qū)迎來旅游高峰。截至5月3日，共接待游客25.8萬人次，其中，進(jìn)入景區(qū)18.6萬人次；旅游總收入2.13億元，其中門票收入0.12億元。

一位野三坡旅投租賃機(jī)構(gòu)債權(quán)人稱，旅游總收入2.13億元指綜合收入，不僅包含景區(qū)門票、索道收入，還包括景區(qū)內(nèi)的住宿、農(nóng)家樂等收入。而屬于野三坡旅投的主要為門票和索道收入。

上述野三坡旅投相關(guān)人士表示，目前野三坡景區(qū)收入單一，過度依賴景區(qū)門票收入。

關(guān)于野三坡旅投債務(wù)化解方案，上述野三坡租賃機(jī)構(gòu)人士透露，目前野三坡破產(chǎn)重整管理人向投資人提供了兩種可能性方案。第一，野三坡旅投大股東通過自身增資等方式進(jìn)行債務(wù)重整；第二，通過引進(jìn)戰(zhàn)投方式，提供一攬子政策進(jìn)行債務(wù)化解處置。

一位評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)資深分析師表示，建議文旅類平臺(tái)自身從開源節(jié)流兩方面著手，首先，現(xiàn)階段文旅板塊發(fā)展受疫情影響較大，對(duì)于大型的景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，建議量力而行，不能盲目擴(kuò)大景區(qū)建設(shè)規(guī)模；其次，建議積極拓寬融資渠道，順應(yīng)政策指導(dǎo)方針，符合條件的企業(yè)可通過增加債券發(fā)行、資產(chǎn)盤活等多種方式綜合化解債務(wù)。

此次野三坡旅投在招募戰(zhàn)投方時(shí)，特意強(qiáng)調(diào)投資方對(duì)于旅游景點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營等能力。

關(guān)于意向投資人基本條件，在野三坡旅投重整意向投資人招募公告中披露，“有進(jìn)行重整投資的足夠資金實(shí)力，具有旅游景點(diǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)經(jīng)營能力。”

野三坡旅投相關(guān)人士表示，招募戰(zhàn)投的目的不僅僅是解決債務(wù)問題，更重要的是解決野三坡景區(qū)后續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。

該人士稱，招募戰(zhàn)投對(duì)于企業(yè)的品牌與資金實(shí)力是基本的要求。公司也希望戰(zhàn)投方可以提供一攬子解決方案，一方面是解決目前的債務(wù)問題，另一方面也是希望戰(zhàn)投方對(duì)于景區(qū)投資方案后續(xù)運(yùn)營的整體思路，助推景區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。目前野三坡景區(qū)過度依賴景區(qū)門票收入，但是在旅游市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的背景下，從運(yùn)營方的角度也希望通過引進(jìn)戰(zhàn)投，可以增加景區(qū)在高端名宿等產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，增加游客的二次消費(fèi)能力，進(jìn)而提高景區(qū)的創(chuàng)收能力。

6月15日，記者就重整進(jìn)展情況向野三坡旅投辦公室采訪，該辦公室人士表示，目前正在法院審理階段，不方便回復(fù)。后續(xù)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)將持續(xù)關(guān)注野三坡旅投的破產(chǎn)重整進(jìn)程。