經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年8月2日下午，上海第二批次最后一幅土地青浦區(qū)徐涇地塊搖號結(jié)果出來，引得上海房地大廈大堂一陣陣驚呼：又是綠城！

“這三幅地塊，最少也有15家參與搖號，居然全搖到了，這是萬分之二的概率。”現(xiàn)場有企業(yè)投拓人士羨慕地計算著，“之前兩塊地加起來貨值170多億，再加上這塊40多億的，總貨值超過200億元了。”

上海二批次第二輪土拍共出讓9宗宅地，攬金238.16億元。9幅地塊中，5幅競價觸頂，其余未進(jìn)入搖號，1幅地塊底價成交。

扎堆熱門地塊

有3宗地塊觸頂進(jìn)入搖號階段后，均被綠城拿下，總耗資139.2億元，總建筑面積34.98萬平方米。

8月1日，綠城經(jīng)過30輪次競價后，在搖號環(huán)節(jié)以61.756億元摘得閔行區(qū)梅隴77.4畝地塊，這也是本輪土拍中總價最高地塊。

8月2日上午，綠城搖中嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn) JDC2-0203單元13-02、16-01地塊 ，競得價48.8623億元，溢價率10%，地塊房地聯(lián)動價62500元/平方米。該地塊距離地鐵站僅300米左右，與南翔印象城一路之隔，未來預(yù)計有超千套房源供應(yīng)，這也吸引了17家企業(yè)參拍。

當(dāng)日下午，綠城再度搖中青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，競得價28.5574億元，溢價率10%，成交樓板價36850元/平方米。這也是上海二批次土拍中，報名參拍最多的地塊，報名房企多達(dá)19家。

一位央企投資人士表示，雖然該地塊較臨近的虹橋公館三期來說，離地鐵遠(yuǎn)一些，有1.3公里，但其房地聯(lián)動價62000元/平方米，較虹橋公館三期降了2000元/平方米。“當(dāng)前市場環(huán)境下，房地聯(lián)動價下降，對銷售去化有一些幫助”。此外，該地塊的房地聯(lián)動價與地價價差較大，給企業(yè)留有一定利潤空間，也是吸引多家企業(yè)參拍的原因。

因此，本輪土拍地塊熱度分化明顯，多數(shù)房企目標(biāo)明確，選擇趨同。9宗宅地中，青浦徐涇、嘉定南翔、閔行梅隴、浦東川沙4塊熱門地塊報名人數(shù)超過15家，青浦西虹橋地塊有5家報名，其余地塊均僅有一兩家企業(yè)報名。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，包括保利、華潤、中海、華發(fā)、綠城、中鐵、中鐵建、象嶼、安徽高速等多家房企均扎堆只選擇了4塊熱門地塊。而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊主要是本地城投參與。

上海市場在全國“一枝獨(dú)秀”，但板塊之間分化進(jìn)一步拉大，優(yōu)質(zhì)的板塊還是有，但數(shù)量較以前少了，所以大家選擇更為集中，上述央企投資人士分析，青浦區(qū)徐涇板塊爭搶激烈主要在于未來去化風(fēng)險低。“這兩年，青浦徐涇純住宅地塊開出來就沒有不火的，雖然市場下行，徐涇往西，趙巷板塊、青浦新城等核心區(qū)域，都算比較安全”。

在另一位報名4塊熱門地塊的央企投資負(fù)責(zé)人看來，這一輪次的土拍熱度不及此前的原因還在于利潤明顯下降。

細(xì)算利潤

本輪土拍次熱門的青浦西虹橋的地塊雖然臨近蟠龍?zhí)斓兀嚯x地鐵站也僅有700多米，但只吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟(jì)、安徽置地5家房企參與報名。“沒有徐涇地塊那么熱的原因一方面是因為該地塊體量小，本身開發(fā)固定成本就比較高。再加上菜場、文體等自持部分占比近30%。”他表示，“不僅我們算不過來，大部分企業(yè)可能都算不過賬”。

一位華北的房企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，本輪熱門地塊的利潤率在6%左右，低于上海第一批次和第二批次第一輪次的9%，主要原因在于地價上調(diào)，雖然房地聯(lián)動價也漲了，但企業(yè)對未來房價能否支撐聯(lián)動價持謹(jǐn)慎態(tài)度。“當(dāng)前行情下，主要考慮的還是未來銷售端的情況，安全邊際的問題。”該投資人士表示，考慮到市場下行，其所在企業(yè)今年報名參拍的都是每輪次最火的幾塊宅地。

一位從外地前來參拍的投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，其所在企業(yè)也就報名了4宗最熱門地塊。“我們除了合肥就只考慮上海，在上海，基本外環(huán)外、聯(lián)動價低于6萬的地塊就不參加了”。

企業(yè)的拿地意向與上海新房市場的走向不無關(guān)系。自今年下半年起，上海新房市場熱度走低，熱門項目積分降低。一些外環(huán)外的項目不僅不需要積分，甚至開始打折促銷。

在第六批次推出的26個新盤中，僅有華發(fā)靜安華府、保利越秀和樾天匯二期、國貿(mào)虹橋璟上、蘇河璽二期4個項目觸發(fā)積分。其中3個項目在內(nèi)環(huán)內(nèi)，一個項目在青浦大虹橋板塊。

上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，7月上海全市共成交新建商品房4787套，環(huán)比下降47%，成交金額346億元，環(huán)比下降48%。

一位央企營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，由于二手房市場成交不景氣，導(dǎo)致項目的置換客戶受到影響，其企業(yè)旗下的一些單價在6萬元左右的置換客戶都受到了明顯的影響。此外，為了加快去化，許多企業(yè)在時隔2年后，重新啟動上海項目的分銷。