經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 北京ONE項目位于北京市通州區(qū)中山大街，由五棟住宅與一棟寫字樓組成。乘坐電梯上到寫字樓9層，電梯口南側(cè)的911是王慧的房子，目前出租給一家公司辦公；電梯口北側(cè)的902是李慧慧的房子，處于空置狀態(tài)。

北京ONE寫字樓第9層共有12套房子，分屬于10位業(yè)主，其中張洋和王新文均購買了兩套。其他業(yè)主還包括孟凡波、劉瑩、劉松、馬國寶、潘宏良及付邦寶。他們多數(shù)在2013年到2014年期間購買。

北京ONE項目的開發(fā)商為北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“實地公司”）。寫字樓的1—6層為商業(yè)，其余樓層為辦公。據(jù)業(yè)主介紹，除了個別業(yè)主全款外，第9層的多數(shù)購房者均在浦發(fā)銀行或建設(shè)銀行做了按揭貸款。

北京ONE寫字樓9層的業(yè)主們沒有想到，他們十年前買的房，在已經(jīng)還了十年的月供后，因?qū)嵉毓拘吕瞎蓶|股權(quán)糾紛被法院強(qiáng)制執(zhí)行給原實控人黃一夫。今年6月，黃一夫方面在北京市通州區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理了12套房子的不動產(chǎn)權(quán)證。

通州區(qū)住建委一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，對北京ONE寫字樓第9層已經(jīng)網(wǎng)簽的房子被順義區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行給第三方，通州區(qū)住建委并不贊同，此前曾與順義法院交涉過，但在職權(quán)范圍內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)結(jié)果。

潘宏良等業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，實地公司將北京ONE寫字樓9層的房子賣給業(yè)主，存在逃避對黃一夫承諾的可能性。同時，實地公司新老股東之間的糾紛，事前業(yè)主并不知情，不應(yīng)該為這一后果買單。

2016年以來，業(yè)主多次以實地公司一房多賣、涉嫌詐騙為由向公安經(jīng)偵部門報案，沒有獲得立案。

一直以來，業(yè)主們都無法直接聯(lián)系到實地公司。潘宏良說，業(yè)主們?nèi)嵉毓巨k公室，工作人員均不承認(rèn)是實地公司的人。業(yè)主想要對接實地公司，還得由政府出面協(xié)調(diào)才能見到實地公司的代表。

買下北京ONE

王慧是北京ONE項目較早的購房者之一。2013年6月14日，她以295萬元總價向?qū)嵉毓举徺I了一套房子，其中首付148.5萬元，貸款147萬元。同年8月5日，房子在北京市通州區(qū)住建委完成網(wǎng)簽備案。

2013年12月6日，王慧辦理了收房相關(guān)手續(xù)，并繳納了契稅、印花稅、測繪費、房本登記費、公共維修基金等相關(guān)費用共計11.7萬元。2014年8月19日，浦發(fā)銀行通過了王慧的房貸按揭申請。

2013年7月17日，劉瑩購買北京ONE寫字樓904室，同年8月8日，該套房子在通州區(qū)住建委進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

2013年8月13日，王新文購買的北京ONE寫字樓908和909兩套房完成網(wǎng)簽備案。

2013年9月2日，李慧慧購買了北京ONE寫字樓的902室，并于10月5日在通州區(qū)住建委網(wǎng)簽備案。

2013年12月2日，潘宏良與實地公司簽訂商品房預(yù)售合同，并于2014年1月17日完成網(wǎng)簽備案。潘宏良告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他于2015年2月在建設(shè)銀行申請的房貸通過審批。

2014年1月6日，張洋購買的北京ONE寫字樓912室完成商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案；同年1月17日，張洋購買的901室在通州區(qū)住建委完成網(wǎng)簽備案。當(dāng)年5月底，兩套房均收房投入使用。

北京市住建委信息顯示，北京ONE寫字樓項目于2010年12月30日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積共計57453平方米；2014年4月26日通過竣工備案驗收。

據(jù)業(yè)主介紹，北京ONE項目由于涉訴糾紛等問題較多，2010年取得預(yù)售證不久就被撤銷，直到2013年下半年才開始正式銷售。當(dāng)時按套內(nèi)面積銷售，單價超過3萬元/平方米。

王慧說，北京ONE寫字樓第9層并非單獨銷售，而是和其他樓層一起出售，只是她不幸選了9層的房子。直到2016年6月她才知道，在實地公司股權(quán)糾紛判決書中，順義區(qū)法院將包括她房子在內(nèi)的第9層全部判給了黃一夫。

2016年6月1日，實地公司給業(yè)主發(fā)告知函，將房子被判給黃一夫的事情通知了業(yè)主。

收到告知函不久，實地公司的律師找到第9層的業(yè)主，讓業(yè)主委托實地公司的律師向法院提起第三方撤銷之訴，產(chǎn)生的訴訟費、律師費等相關(guān)費用，均由實地公司承擔(dān)。大部分業(yè)主同意了。

第三方撤銷之訴從2016年一直持續(xù)到2020年底，從順義區(qū)法院、北京市三中院一直訴至北京市高院，但均被駁回。潘宏良稱，之前他們并不認(rèn)為會失去房子，但隨著官司均以失敗告終，業(yè)主們意識到失去房子的風(fēng)險。

今年6月，北京ONE寫字樓的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)無法從住建委和不動產(chǎn)登記中心調(diào)取有關(guān)房產(chǎn)的相關(guān)資料。

此時，黃一夫辦下第9層12套房子全部的不動產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主無權(quán)調(diào)取資料。

不動產(chǎn)權(quán)證辦下來后，黃一夫的律師開始清退北京ONE寫字樓第9層的租戶，李慧慧房子的租戶選擇退租；潘宏良的租戶因為擔(dān)心房子被收走，將租金從年付改為季付；馬國寶接到租戶退租通知。

由于目前實地公司被執(zhí)行債務(wù)高達(dá)12億元，一旦失去了房子，業(yè)主們無法從實地公司拿回購房款，將面臨著錢房兩空的局面。

起因股東糾紛

北京ONE寫字樓9層的房子網(wǎng)簽十年后被法院執(zhí)行給第三方，起因是實地公司新老股東的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。

實地公司原為黃一夫控制下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1990年代陸續(xù)在通州區(qū)開發(fā)了鼎晟國際、宏鑫花園一期等項目。

2004年8月，黃一夫與北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“美晟地產(chǎn)”）及實際控制人楊美玲等人簽署一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以6500萬元代價將實地公司股權(quán)及項目的土地、在建工程等轉(zhuǎn)讓給楊美玲。目前，楊美玲持有實地公司90%股份。

其中一份2004年8月16日簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定：“一方（指美晟地產(chǎn)）將待建的宏鑫花園小區(qū)項目（四期）中實地大廈（暫定名）建成后將位于9層的房子無償交給黃一夫或黃一夫為法人的企業(yè)。”

2012年7月，黃一夫以股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛名義將楊美玲等人訴之順義區(qū)法院，要求被告及第三人實地公司將北京ONE寫字樓第9層房子無償交給黃一夫并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2013年3月，該案件第一次開庭。

對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定的實地大廈9層是不是北京ONE寫字樓的第9層，黃一夫認(rèn)為，北京ONE寫字樓第9層是合同約定的標(biāo)的物；而楊美玲則認(rèn)為北京ONE寫字樓為項目二期，并非合同約定的四期。

黃一夫訴楊美玲等人案件從2012年7月持續(xù)到2017年11月。2013年10月10日，案件審理期間，黃一夫向順義法院申請撤銷第三人實地公司，追加實地公司為被告。

2014年6月5日，黃一夫向順義法院申請對北京ONE寫字樓第9層房子進(jìn)行財產(chǎn)保全。但是因黃一夫沒有提交財產(chǎn)擔(dān)保，所以無法保全。此時，北京ONE寫字樓第9層房子已經(jīng)全部出售給業(yè)主，并完成網(wǎng)簽。

2014年9月23日，黃一夫?qū)⒆宰〉奈挥谕ㄖ輩^(qū)宋莊的別墅作為擔(dān)保，再次向順義法院申請對北京ONE寫字樓第9層做財產(chǎn)保全。2014年9月26日，順義法院向通州區(qū)住建委送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書。

2014年10月17日，北京ONE寫字樓完成初始產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人為實地公司。

2015年6月5日，順義法院對股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件做出一審判決，要求楊美玲、實地公司等被告將北京ONE寫字樓第9層全部房子無償給付給黃一夫，并將所有權(quán)過戶至黃一夫名下。

楊美玲及實地公司不服一審判決，于2015年8月4日向北京市三中院提出上訴。2015年12月31日，北京市三中院做出10150號判決，駁回了楊美玲和實地公司上訴，維持了一審判決。

楊美玲及實地公司不服，向北京市高院申請再審。2017年11月6日，北京市高院做出不予審查的裁定。

強(qiáng)制執(zhí)行

順義法院強(qiáng)制執(zhí)行北京ONE寫字樓第9層房子過程中，一份順義法院的庭審記錄顯示，2014年9月23日，順義法院相關(guān)辦案人員前往通州區(qū)住建委進(jìn)行財產(chǎn)保全，遭到通州區(qū)住建委拒絕。

通州區(qū)住建委給出的理由是：12套房子已經(jīng)出售并進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，因此該12套房子已經(jīng)被買受業(yè)主擁有虛所有權(quán)，這些業(yè)主不是本案的被告亦不是被執(zhí)行人，所以法院無權(quán)對12套房子進(jìn)行預(yù)查封。

2014年9月26日的庭審中，順義區(qū)法院將通州區(qū)住建委拒絕協(xié)助查封的情況轉(zhuǎn)告給黃一夫，并告訴黃一夫，如果繼續(xù)對12套房子進(jìn)行保全可能面臨保全錯誤，甚至不能執(zhí)行的風(fēng)險。不過，黃一夫堅持做財產(chǎn)保全。

當(dāng)天，順義區(qū)法院向通州區(qū)住建委送達(dá)強(qiáng)制執(zhí)行協(xié)助通知書，通州區(qū)住建委是否協(xié)助執(zhí)行，經(jīng)濟(jì)觀察報并未獲得確切信息。多個律師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，只要法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書，政府行政部門即便有異議，也必須配合執(zhí)行。

潘宏良告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2018年北京ONE項目開始辦理房產(chǎn)證，由于寫字樓第9層房子被法院凍結(jié)，他們無法辦理房產(chǎn)證。

針對順義法院將北京ONE寫字樓第9層已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房子執(zhí)行給黃一夫，李慧慧等業(yè)主向順義區(qū)法院提出執(zhí)行異議。2016年6月22日，順義法院裁定駁回業(yè)主異議，理由是：判決已經(jīng)生效，業(yè)主對執(zhí)行標(biāo)的物的主張權(quán)利，異議不成立。

潘宏良說，這個裁定書下發(fā)后，他們本應(yīng)該向法院提起涉案房子權(quán)利主張相關(guān)訴訟，但由于不懂法，錯失了最佳時機(jī)。業(yè)主的多位律師在分析案情時候曾表達(dá)惋惜，認(rèn)為這是保住房子的一個機(jī)會。

當(dāng)時，業(yè)主們選擇打第三方撤銷之訴的官司。主要針對北京三中院對黃一夫和楊美玲股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的10150號判決。

北京市三中院的10150號判決認(rèn)為，一方面，雖然涉案房子顯示已經(jīng)預(yù)售且經(jīng)網(wǎng)簽聯(lián)機(jī)備案，但并未過戶至購房業(yè)主名下，網(wǎng)簽聯(lián)機(jī)備案并不具備物權(quán)變動公示效力，故爭議房子并未發(fā)生物權(quán)變動；另一方面，黃一夫基于2004年8月16日《股份轉(zhuǎn)讓合同》取得對訴爭房子的債權(quán)，較之于購房業(yè)主，黃一夫權(quán)利在先，故實地公司與業(yè)主之間的房屋買賣合同及現(xiàn)履行狀況并不影響黃一夫的權(quán)利主張。

2016年7月，王慧、潘宏良等9名業(yè)主分別向北京市三中院提出第三方撤銷之訴。

2017年12月28日，北京三中院駁回了王慧等業(yè)主的第三方撤銷之訴，理由是，10150號案件為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，購房業(yè)主并非必須參加訴訟的當(dāng)事人，因此未追加購房業(yè)主為當(dāng)事人，并不違反法律的規(guī)定，程序合法。所以法院認(rèn)為王慧提起的第三人撤銷之訴，主體不適合，予以駁回。

業(yè)主們繼續(xù)向北京高院提起再審。2018年8月31日，北京市高院裁定，王慧等業(yè)主有權(quán)以有獨立請求權(quán)第三人的身份提起撤銷之訴。2019年1月22日，北京市三中院正式立案。

2019年2月，黃一夫去世，其權(quán)利由遺孀孔秀芝及子女黃欣、黃越繼承。

2019年12月31日，北京市三中院駁回了業(yè)主們提起的第三人撤銷之訴，理由是，10150號判決并沒未損害王慧等業(yè)主的合法權(quán)益，所以提出的第三方撤銷之訴不予支持。

2020年1月，王慧等業(yè)主向北京市高院提起上訴。2020年12月31日，北京市高院駁回了業(yè)主的上訴。這次是終審判決。

實地的責(zé)任

北京市高院駁回王慧等業(yè)主的理由有兩個。

第一，黃一夫?qū)ι姘阜孔拥臋?quán)利源于2004年8月簽訂的股份轉(zhuǎn)讓合同，業(yè)主們網(wǎng)簽時間集中在2013年和2014年左右，所以黃一夫?qū)ι姘阜孔尤〉脗鶛?quán)的時間早于業(yè)主，而且沒有證據(jù)顯示10150號判決書內(nèi)容存在虛假。

第二，順義法院庭審期間，曾闡明楊美玲及實地公司，案件審理終結(jié)前禁止對涉訴房子以任何形式處分。實地公司在法院釋明后仍對訴爭房子進(jìn)行出售，并獲得包括王慧、潘宏良在內(nèi)的多名買受人支付房款的利益，存在惡意處置的情形。

正是基于這兩個原因，法院認(rèn)為一審法院對業(yè)主的訴訟請求不予支持，并無不當(dāng)。

庭審記錄顯示，順義法院所謂的庭審期間闡明內(nèi)容，指的是2014年2月18日，黃一夫與楊美玲股權(quán)糾紛案第三次庭審期間，法官明確告知實地公司，案件審結(jié)前，不得對涉案資產(chǎn)以任何形式處分。

經(jīng)濟(jì)觀察報從部分業(yè)主手中獲得的網(wǎng)簽備案信息顯示，王慧、劉瑩、王新文、李慧慧、潘宏良、張洋、付邦寶等業(yè)主，購買的9套房網(wǎng)簽時間早于順義區(qū)法院闡明時間。

北京ONE寫字樓第9層其他3套房子的業(yè)主稱，他們的網(wǎng)簽時間早于2014年2月18日，但經(jīng)濟(jì)觀察報并未看到具體網(wǎng)簽備案文件。

也就是說，順義法院明確告訴實地公司不得處置涉案房產(chǎn)時，北京ONE寫字樓第9層多數(shù)業(yè)主購房的房子已經(jīng)完成備案，所以業(yè)主們普遍認(rèn)為，相關(guān)法院以此駁回業(yè)主的第三人撤銷之訴理由并不充分。

潘宏良說，雖然黃一夫與楊美玲之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署時間早于業(yè)主網(wǎng)簽備案時間，但作為購房者，他之前并不清楚楊美玲與黃一夫之間關(guān)于涉案房子的約定。如果我們的房子是涉案房產(chǎn)，為什么還能網(wǎng)簽備案，甚至2015年還能辦理按揭貸款。

對于網(wǎng)簽備案是否具備物權(quán)權(quán)利，經(jīng)濟(jì)觀察報咨詢多個房地產(chǎn)開發(fā)商人士及相關(guān)專業(yè)律師，從法律層面來看，網(wǎng)簽備案無法在法律層面保護(hù)購房者的權(quán)益。購房者想要鎖定房子的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要辦理預(yù)告登記。

預(yù)告登記是網(wǎng)簽之后，取得不動產(chǎn)證之前，購房者彰顯對房子所有權(quán)的一種憑證，一般期限是90天，到期后可以再申請。房子預(yù)告登記到購房者名下，如果沒有購房者同意，房子的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

一家頭部企業(yè)的區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售過程中，預(yù)告登記一般只做到開發(fā)商層面，大部分房地產(chǎn)項目不會為購房者做預(yù)告登記。

他說，如果房子出售給購房者，但產(chǎn)權(quán)還登記在開發(fā)商名下，債權(quán)方想要執(zhí)行房子并不容易，法院出于群眾利益考慮不會支持強(qiáng)制執(zhí)行；即便是法院將房子查封了，住建部門也會出面協(xié)商解除查封。

2024年7月17日上午，在通州區(qū)住建委主持下，北京ONE寫字樓第9層業(yè)主與實地公司相關(guān)代表進(jìn)行會面協(xié)商解決問題，實地公司代表明確表示，由于涉訴較多，已經(jīng)不具備退款能力，所以業(yè)主從實地公司挽回?fù)p失的可能性不存在。

實地公司參會代表是楊磊和郝偉，楊磊自稱并非實地公司管理層，只是受托處理北京ONE項目后續(xù)事宜；郝偉為北京ONE項目物業(yè)負(fù)責(zé)人。據(jù)業(yè)主透露，糾紛發(fā)生以來，實地公司實際控制人楊美玲一直沒有露面。

據(jù)業(yè)主介紹，2021年夏天，在北京市住建委主導(dǎo)下，通州區(qū)住建委曾試圖進(jìn)行調(diào)解，實地公司代表、孔秀芝及業(yè)主均參加會議。當(dāng)時孔秀芝提出，考慮到業(yè)主購房現(xiàn)實，如果實地公司補(bǔ)償其3000萬元，她可以放棄追溯12套房產(chǎn)，但實地公司拒絕了。