20年前，有人問喬布斯，蘋果如何撼動(dòng)微軟和英特爾的標(biāo)桿地位。喬布斯說，“我認(rèn)為蘋果應(yīng)該成為‘這個(gè)行業(yè)的蘋果’”。

10年前，2010年，一家叫“上坤”的公司誕生于房地產(chǎn)行業(yè)的高地上海。環(huán)伺上海灘，房地產(chǎn)巨頭們個(gè)個(gè)摩拳擦掌，要搶食一塊市場蛋糕，實(shí)在不是易事。

公司取名上坤，非常貼切、寓意也很好。《周易·說卦》說：乾為天，為君；坤為地，為母。其中“地”是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本，上坤創(chuàng)始人朱靜又是一位女性。

扎根房地產(chǎn)行業(yè)20多年的上坤集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO朱靜，如同她的名字一般，沉靜美麗。出身軍人家庭的她，有著超乎常人的果敢與韌性，加上其獨(dú)有的藝術(shù)氣質(zhì)和欣賞品位，使得上坤一直堅(jiān)持打造“特別的好”和“特別的對”的產(chǎn)品。滿足客戶基本需求，同時(shí)不斷進(jìn)行升級迭代，超出客戶期待，打造更“好”的產(chǎn)品。他們想成為“這個(gè)行業(yè)的上坤”。

十年滄海，年輕的房企上坤“出圈”。不僅在上海灘站住了腳，2016年榮獲上海市銷售金額30強(qiáng)，并且排名接連上升，今年位列第16名。公司在5年前開始走出上海、布局全國，將觸角伸向長三角、珠三角和中部一些城市，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)。且被評為“2019值得資本市場關(guān)注的房地產(chǎn)公司”，于2020年3月30日開啟赴港上市之路。

“有理想而不理想化”的成長邏輯

采訪上坤集團(tuán)助理總裁、研發(fā)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理梁晶，是7月27日一個(gè)下午。梁晶說，做一家有理想而不理想化的公司，這是創(chuàng)始人朱靜為上坤團(tuán)隊(duì)提出的做事情的方向，這也成為了上坤企業(yè)文化的一部分。

上坤集團(tuán)助理總裁 梁晶

在梁晶眼中，朱靜是一位成功的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，在房地產(chǎn)行業(yè)非常年輕就卓有成就；也是一位有理想的創(chuàng)業(yè)家，選擇從河南到上海，從零開始創(chuàng)業(yè)，是理想的驅(qū)動(dòng)。同時(shí)，朱靜對產(chǎn)品的執(zhí)著在行業(yè)內(nèi)有目共睹，也讓梁晶產(chǎn)生了共鳴。2017年，梁晶加盟上坤。

建筑大師安藤忠雄說，住宅應(yīng)該是人們靈魂的依靠，不能只滿足于商品的屬性。梁晶對此非常認(rèn)同。在他看來，房地產(chǎn)是一個(gè)偉大的行業(yè)，每一塊土地都是獨(dú)一無二的。要給它足夠的尊重、充分挖掘匹配它的價(jià)值、使其實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，通過建造和開發(fā)使不毛之地變成高樓大廈、或者漂亮的商場、有氛圍的住宅，這個(gè)過程是非常美好的。參與有趣的項(xiàng)目、完成能夠打動(dòng)客戶的設(shè)計(jì)，都讓梁晶覺得有成就感。

“上坤是創(chuàng)業(yè)型公司，一切從零開始做，到底拿什么贏得客戶的口碑和市場，得到客戶的認(rèn)可和反饋，促使上坤不斷發(fā)展？只有靠好的產(chǎn)品力才能在競爭激烈的行業(yè)取得快速的發(fā)展。”梁晶帶著思考，自問自答。

然而，一個(gè)好的產(chǎn)品，本身不是一個(gè)單維度的事情。不是僅僅設(shè)計(jì)做得特別好，就能夠做出好產(chǎn)品。還要看是不是能夠匹配相應(yīng)的成本、是不是能夠?qū)崿F(xiàn)應(yīng)有的高品質(zhì)控制、是不是能夠滿足客戶真實(shí)的需求，是一個(gè)大產(chǎn)品的概念，梁晶認(rèn)為。

有理想，但卻不理想化。打磨產(chǎn)品與提高運(yùn)營效率之間要實(shí)現(xiàn)平衡，不能在完全理想化的過程。需要兼顧產(chǎn)品品質(zhì)和效率的關(guān)系，不斷擁抱變化，敢于面對現(xiàn)實(shí)，善于看清趨勢，并堅(jiān)定踐行變革。

上坤設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)

上坤是一支年輕、有夢想、有態(tài)度、有活力的團(tuán)隊(duì)。在上坤一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象是，近30%的項(xiàng)目總都是設(shè)計(jì)出身。上坤對吸納設(shè)計(jì)人員的條件比較嚴(yán)苛。首先必須科班出身，是建筑相關(guān)專業(yè)本科以上畢業(yè)的；其次，有相應(yīng)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。比如待過設(shè)計(jì)院，或來自位列前10、前20的標(biāo)桿地產(chǎn)公司。在上坤看來，能夠從購房者的角度思考問題，從而引發(fā)對產(chǎn)品的思考，是設(shè)計(jì)師非常重要的能力。

“有標(biāo)準(zhǔn)而不標(biāo)準(zhǔn)化”的創(chuàng)新邏輯

上坤一直提倡“有標(biāo)準(zhǔn)而不標(biāo)準(zhǔn)化”，著力做好“相對標(biāo)準(zhǔn)化”，這是基于企業(yè)“擁抱變化”的底層價(jià)值觀而提出的，希望以此保留更多的創(chuàng)新基因。

在上坤的戰(zhàn)略目標(biāo)中，有三大“二八原則”，即剛需和改善項(xiàng)目的比例是8:2，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和標(biāo)桿項(xiàng)目的比例是8:2，項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化模塊和差異創(chuàng)新點(diǎn)的比例是8:2。即使是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，上坤也拿出了追求創(chuàng)新的態(tài)度。

上坤的標(biāo)準(zhǔn)化體系，有部分是指引類的標(biāo)準(zhǔn)，留給團(tuán)隊(duì)結(jié)合現(xiàn)場情況做指引類的操作。也有一些技術(shù)類標(biāo)準(zhǔn)，則需要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。比如景觀設(shè)計(jì)會(huì)梳理成模塊的形式，來匹配不同的項(xiàng)目特點(diǎn)，以此來整體提高效率。同時(shí)，又不是一味的標(biāo)準(zhǔn)化、或者復(fù)制。  

為了保障標(biāo)準(zhǔn)化的靈活性，保證不同檔次項(xiàng)目的差異化，上坤設(shè)計(jì)了菜單化的標(biāo)準(zhǔn)化選擇。以景觀系統(tǒng)為例，上坤將整個(gè)景觀分類成生態(tài)系統(tǒng)、活動(dòng)系統(tǒng)和歸家系統(tǒng)三大系統(tǒng)，形成一個(gè)菜單式的標(biāo)準(zhǔn)化，不同檔次與需求的項(xiàng)目僅需勾選，大大減少了設(shè)計(jì)時(shí)間，同時(shí)還保證了標(biāo)準(zhǔn)對不同項(xiàng)目的適應(yīng)能力。

上坤還建立了區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)庫，可以隨時(shí)更新，保證不同區(qū)域的差異化。在集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化庫中，已有一整套的各個(gè)面積段的戶型庫，但在進(jìn)入?yún)^(qū)域以后，每個(gè)區(qū)域都會(huì)再做一個(gè)升級版。上坤的戶型庫有著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木幪栂到y(tǒng)，每個(gè)戶型的編號可以分解為樓層數(shù)、梯戶比、面積段等，并以尾標(biāo)標(biāo)示不同戶型，為上坤戶型庫的成長更新提供便利。

梁晶說，不同的城市、不同的區(qū)塊、不同的土地，項(xiàng)目情況不完全一致。即便是同一個(gè)城市，同一個(gè)區(qū)塊的兩塊地之間，因周邊的道路情況、土地的用地情況不同，都沒法完全一樣。沒有一個(gè)項(xiàng)目是能夠百分之百復(fù)制的，不能為了快而簡單地復(fù)制，否則會(huì)出現(xiàn)一些不匹配的產(chǎn)品，導(dǎo)致目標(biāo)沒有辦法實(shí)現(xiàn)。

懷抱對土地和市場的敬畏之心，針對每一個(gè)項(xiàng)目，上坤的設(shè)計(jì)師都要執(zhí)行一套完整的客戶調(diào)研體系，其稱之為“觸點(diǎn)行動(dòng)”，設(shè)計(jì)師需要到案場進(jìn)行問卷調(diào)研，并與客戶面對面進(jìn)行訪談，真正了解客戶的需求。

一般“觸點(diǎn)行動(dòng)”為期3天：第一天，對已有項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品考察。完成項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)的反饋收集、產(chǎn)品研發(fā)亮點(diǎn)落地情況和客戶使用反饋、優(yōu)秀的競品項(xiàng)目考察；第二天，城市深訪。包括了行業(yè)市場調(diào)研和“體驗(yàn)式調(diào)查”。有趣的是，設(shè)計(jì)師不光是踩盤，還要在那里住一晚上，要到夜市上吃頓飯，體驗(yàn)一下當(dāng)?shù)厝说氖芯睿拍芨玫牧私馑麄兊恼鎸?shí)需求；第三天，案場銷售體驗(yàn)學(xué)習(xí)。

洞察變化 在奔跑中升級產(chǎn)品力的前瞻邏輯

誰能在第一時(shí)間適應(yīng)市場變化，誰就能取得發(fā)展。作為有態(tài)度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上坤自成立以來，便在打磨產(chǎn)品力的賽道上不斷升級自己的產(chǎn)品，引領(lǐng)新的生活方式。

7月31日，隨著上坤云系產(chǎn)品云棲時(shí)光發(fā)布，其產(chǎn)品線的“深層邏輯”也顯露出真容。這是一次將產(chǎn)品場景化打造的構(gòu)想進(jìn)行落地實(shí)踐的過程。作為上坤云系最新力作，云棲時(shí)光融入了最新設(shè)計(jì)思考與實(shí)踐成果，云系產(chǎn)品“上坤之樹”、“百畝心田”、“第二客廳”和“小K管家”四大IP，賦予未來生活更多想象力和可能性，成為業(yè)內(nèi)場景化營造的產(chǎn)品線中受到關(guān)注的新秀。

云棲時(shí)光·上坤之樹

無論什么時(shí)代，人們對未來的美好生活方式都充滿期待，而這，正是場景化營造能贏得市場青睞的根本原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，場景化營造越來越受到市場的認(rèn)可。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市面上加入場景化營造住宅相較于同板塊品質(zhì)住宅擁有10-15%的增值。

躬耕十載,上坤打造出滿足不同客群居住需求的四大梯度產(chǎn)品系——四季系、樾山/半島系、云系和S+系，詮釋好房子新定義。

“上坤產(chǎn)品力的內(nèi)核，底層是來自于上坤的核心價(jià)值觀。要成為地產(chǎn)領(lǐng)域的好房子專家，為客戶提供更好的房子、更好的家。”梁晶說，現(xiàn)代為表、古典為里、藝術(shù)為魂，這三句話是上坤產(chǎn)品打造的深層邏輯，潤物細(xì)無聲，達(dá)到形式、功能、使用的完美統(tǒng)一。

作為差異化競爭的創(chuàng)新成果，上坤近年提出“成長社區(qū)”的產(chǎn)品主張，圍繞人與自然、人與科技、人與人、人與美的關(guān)系，突出“成長、美學(xué)、智慧、生態(tài)、人文”五大維度，打造成長社區(qū)，滿足客戶對居住空間、生活場景的多元需求。

業(yè)內(nèi)人士分析，作為一家年輕房企，十年間上坤集團(tuán)銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，除了出色的投資、營銷能力之外，其快速突圍“出圈”能力與其突出的產(chǎn)品力密不可分。2017至2019年，上坤的營收年復(fù)合增長率達(dá)150%。

2020年是上坤“三五戰(zhàn)略”的開篇之年，公司提出“洞察變化，進(jìn)化再出發(fā)”。行至第三個(gè)五年，上坤的發(fā)展思路開始向城市深耕戰(zhàn)略傾斜，形成了“做透長三角、進(jìn)入珠三角，布局長江中游城市群和中原城市群”的布局框架。

時(shí)間會(huì)鐫刻夢想的足跡。十年前，上坤在上海成立之初，朱靜給自己立下了目標(biāo)：不做到上海市30強(qiáng)，絕不走出上海；十年后，上坤晉級中國房企上海市16強(qiáng)，目前已成立上海，河南，浙江，湖北，廣東，江蘇，安徽全國7大區(qū)域的事業(yè)部。截至2020年2月29日，公司在長三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備建面占比超過70%，總土儲(chǔ)約363萬平方米，可供未來二到三年的開發(fā)。

一切既是意料之外，也在意料之中。不論房地產(chǎn)行業(yè)是處在黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，不變的真理是人們始終對美好生活充滿向往。而堅(jiān)守房地產(chǎn)宜居初心的企業(yè)，必定會(huì)因不同凡響的產(chǎn)品力而受到社會(huì)更多認(rèn)可，成為與房企巨頭們比肩的“密匙”。上坤如此，后浪“上坤們”亦如此。

龐麗靜/文