經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 “如果你對虹橋不足夠熟悉，最好不要約在星巴克。”這是虹橋地產(chǎn)人給你的忠告。以虹橋天地為原點，一公里半徑內(nèi)可以找到至少10家星巴克：虹橋天地內(nèi)部有3家，虹橋萬科中心的一層和負二層也各有一家，這已足夠繞到你頭暈，以至于發(fā)了門頭圖片給對方，也還是找不到人。

咖啡館當然不止星巴克，一棟寫字樓扎著四五家也毫不稀奇。即使有著如此高的密度，在工作日依然人滿為患，10個顧客有8個會是房企的人。與小資咖啡館云集的“巨富長”相比，這里的談話內(nèi)容枯燥得很，主要是土地和錢。

虹橋商務(wù)區(qū)從2010年橫空出世已發(fā)展10多年，在向長三角CBD目標邁進中，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也因緣際會集聚于此，總部密度之高，有甚于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之于北京西二旗。除了瑞安、萬通、龍湖、萬科等在虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)初期就在此布局，2015年后，不斷有閩系、浙系、川系等地房企從全國各地奔涌而來，至2020年，這里大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量超過了30家。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，虹橋是一個魔力跳板，只要來到虹橋，距離新世界便僅有一步之遙。一家總部在福建的房企，去浙江拿了地，它依舊是一家福建房企，但如果總部搬到虹橋，一切都會不同：先到虹橋報到，再去浙江拿地，它很可能就是大家眼中的全國化、或有全國化野心的房企了。

對房企來說，這意味著更好的議價能力、更廣闊的業(yè)務(wù)版圖、更高的銷售額、更多的利潤，為此，房企不惜花費重金，拖家?guī)Э陔x開原籍，奔赴虹橋。

例如，2016年，融信中國將總部從福建遷至上海虹橋，并于2018年正式入駐其參股開發(fā)的“虹橋世界中心”，僅從這個名字里，就能感受到房企對虹橋的期待。只是，在2021年底，融信中國出售了這棟總部辦公樓，搬到了數(shù)公里之外的七寶，入駐了他們的新總部融信上坤中心。

融信中國的經(jīng)歷在虹橋并不特殊，從2016年到2021年左右，那些進取心爆棚的房企，經(jīng)歷了共同的虹橋往事。

來去大虹橋

在虹橋商務(wù)區(qū)，許多寫字樓下都有專門的通道通往虹橋天地，而從虹橋天地可以直接去往虹橋交通樞紐。這意味著，你甚至不用走出辦公大樓的門，就可以背著包從辦公室快捷登上發(fā)往各地的飛機和高鐵。

作為一名房企的投資部員工，王征在2017年后來到虹橋，一年差不多有200天都在出差，去各地看項目、去和金融機構(gòu)談合作。

而2017年前后幾年，也是各地房企進駐虹橋最活躍的時期。目前聚集在虹橋的房企中，近乎一半都是在這三年間遷入的。

2017年1月，中駿總部正式移師上海，入駐位于上海虹橋地區(qū)的上海中駿廣場；旭輝集團也將總部也搬至虹橋，隨之而來的還有旭輝永升服務(wù)、旭輝領(lǐng)寓等；2018年，融信、正榮、中南、新力、協(xié)信、東原等50強房企陸續(xù)將總部搬至虹橋；2019年，虹橋迎來房企總部遷入的高潮期，據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，至少有弘陽、祥生、三盛、奧山、港龍、錦藝、文一等8家房企將總部遷至虹橋。

一時間，虹橋商務(wù)區(qū)熱鬧非凡。而從各家房企更換總部的時間節(jié)點中，不難發(fā)現(xiàn)其與規(guī)模擴張和尋求上市的關(guān)聯(lián)。

融信、正榮、新力、中南，不僅在2018年實現(xiàn)了從偏安一隅的地方房企到登陸上海的轉(zhuǎn)變，同時還在當年叩響了千億的門鈴。

搬遷與高歌猛進并行。旭輝、正榮、融信均在2015后開啟高速擴張模式，銷售額翻倍式增長。融信和正榮2015年的銷售額分別為295億元、306億元，三年后雙雙破千億，2018年，正榮和融信的銷售額分別增長超過80%和73%。

新力也在登陸虹橋當年提出“保800億爭1000億”的宏偉目標，而次年也就是2019年，新力控股完成在港上市。川系房企藍光2019年搬入虹橋的藍光總部大樓，在將上海作為第二總部的同時，也立下了沖擊“銷售千億、資產(chǎn)千億”的雙千億目標。那一年，藍光實現(xiàn)了1015億的銷售額。

即使未及千億門檻，“來到虹橋”這個行動，也意味著一股奮勇沖刺的勢頭。

2017年，黃朝陽的大兒子黃倫進入中駿集團管理層，同時提出了公司的千億目標：2018年500億元，2019年800億元，2020年破千億，次年，中駿就將總部搬到了大虹橋。

作為世界級交通樞紐，虹橋擁有航空、高鐵、長途、地鐵等立體交通，似乎沒有比虹橋更合適的地方，能夠幫房企實現(xiàn)從地方企業(yè)到全國企業(yè)的跨越。

然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企總部搬遷的盛況不再。2020年，遷入虹橋的房企數(shù)量明顯減少，只有中奧、康橋和紅星三家。

一些房企也在悄然淡出虹橋。2021年初，融信中國出售了其位于上海虹橋世界中心的總部辦公樓，搬到了數(shù)公里之外的七寶。

2021年初，藍光債務(wù)違約的消息被不斷爆出，僅距離搬到虹橋不到2年，藍光就被傳撤員工回成都。2019年跨入千億門檻的藍光，2020年銷售額僅增長了20億元，債務(wù)規(guī)模卻在不斷滾雪球。截至2019年12月31日，藍光發(fā)展資產(chǎn)負債率為80.62%，總負債數(shù)為1627.7億元。而在2017年同期，這一數(shù)字為762億元。2021年3月，在經(jīng)歷了集團聯(lián)席總裁周鳳學等高管相繼出走風波后，在沖擊上市數(shù)次折戟后，奧山也將上海總部人員都撤回了武漢大本營。

生態(tài)劇變

在王征的觀感中，轉(zhuǎn)折來自2021年7月，同樣從虹橋樞紐出發(fā)，目的已不再是看地，而是找錢。“那種心情是不一樣的”，王征頻繁出現(xiàn)在各個城市，不再尋求項目合作，而是要通過抵押資產(chǎn)進行融資，以求為集團籌集一些資金。

過去是在謀發(fā)展，現(xiàn)在是在救命。王征形容自己所在的房企“離暴雷還有一兩步距離”，“受到銀行涉房貸款兩條‘總控線’政策的出臺、銀行放貸節(jié)奏變慢和預(yù)售資金監(jiān)管等影響，資金流入總量不到2020年的4成”。在虹橋，這樣的房企并不少。

然而，即使王征現(xiàn)在的工作幾乎是每天圍著各類“資金掮客”轉(zhuǎn)，擺在眼前的問題依舊現(xiàn)實：只有優(yōu)質(zhì)的、有變現(xiàn)價值和能力的資產(chǎn)才有可能談成。

不過，金主們對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期很不樂觀，進入房企的錢“慎之又慎”。過去，資產(chǎn)質(zhì)押貸款在銀行機構(gòu)的貸款利率基本在6-7個點，非標市場利率則在10個點左右。而從2021年9月份開始，隨著資本杠桿不斷升溫，非標市場的年利率現(xiàn)在已經(jīng)被炒至高達15-18個點。

找錢也同樣成為了虹橋一家TOP20房企投拓總監(jiān)陳時的新工作內(nèi)容，即使她所在企業(yè)并未處在暴雷的風險中，其所在部門仍然減員超過一半，公司給她增派了融資任務(wù)，她也開始與更多金融機構(gòu)會面，“這在過去是從未出現(xiàn)的”。

過去，陳時出差看項目的頻率一個月約4次，而2021年下半年以來，每月也就1-2次。“資金普遍緊張，民企都沒錢拿地”。

虹橋的土地推介會也發(fā)生了變化。作為房企的聚集地，上海市、區(qū)兩級政府都會在虹橋的一些場館定期舉辦土地推介會，邀請大虹橋的房企們參加。

虹橋商務(wù)區(qū)一家頭部房企的投資人員表示，過去可能會與政府就某地塊簽訂一些協(xié)議，進行“托底”，但現(xiàn)在，除了地方城投，幾乎沒有企業(yè)愿意再簽訂這種托底協(xié)議。因為缺少資金，他通常會委婉地找一些理由搪塞過去。后來，干脆就不去參加了，“派手下的‘小朋友’參加，也就沒有進一步的合作討論了”。

房企作為資金密集型企業(yè)，也吸引了大量的股權(quán)類、信托類資源匯聚。各類規(guī)模的資產(chǎn)管理公司、基金公司或者信托公司都會在虹橋設(shè)點。因此，某種程度上來說，虹橋也是非標融資的“勝地”，這些金融機構(gòu)體量通常很“輕”，十分不起眼，但與房企對接頻繁，曾經(jīng)在某一年中，王征接觸下來的就有十幾家。

過去，王征幾乎每個月都要與資產(chǎn)管理公司、基金、信托公司見上兩三次，聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò)感情，為項目尋找資金，也看看這些機構(gòu)本身帶著的一些項目資源。這樣的談話都發(fā)生在附近的咖啡館里。“除了大佬帶隊，比較正式的會去對方辦公室里談。定期拜訪通常是不帶主題，目的在于維護關(guān)系、互通信息。通常就是兩三個人圍坐在咖啡館里探討。”而現(xiàn)在，許多有爆雷危機的房企都在甩賣資產(chǎn)。咖啡館里的談話對象也換了一波——變?yōu)橐恍〢MC資產(chǎn)收購方，不良資產(chǎn)管理公司等，“大家聊項目的出售和融資”。

能不來就不來

相比房企的來來去去，地產(chǎn)行業(yè)入冬后，虹橋地產(chǎn)人多處于“想動動不了”、甚至不敢動的處境。

一位剛從外地調(diào)到大虹橋某房企的員工說，自己不敢出差，雖然其所在部門還未裁員，但項目上的崗位已經(jīng)進行了大波裁員。他擔憂萬一到哪被隔離了，可能也會被順勢裁掉了。

過去，借助于長三角都市圈的便利，蘇州、無錫、南通等江浙滬城市與上海虹橋能實現(xiàn)半小時互通，許多區(qū)域、項目負責人都非常愿意到集團總部，尋求資金等資源支持，而現(xiàn)在，除非集團“召喚”，幾乎沒有人會自愿前來，因為總部找他們可能就是談組織架構(gòu)調(diào)整、項目股權(quán)出售或者是裁員，“沒有消息就是最好的消息，能不來就不來。”王征說。

2021年，隨著藍光、協(xié)信、新力等房企陸續(xù)爆雷，尚且“安在”的各家房企也開啟了一輪輪裁員。“大虹橋上空飄著各家企業(yè)員工的簡歷。”一位虹橋地產(chǎn)人這樣形容。

但在收縮、裁員成為行業(yè)主旋律的情況下，挪動是一種奢望，“坑位”也成為奢侈品。一位曾經(jīng)在藍光工作的員工為了在上海重新謀得一職位，一個月內(nèi)給同一獵頭投遞了13次簡歷，而時隔半年后，他仍然待業(yè)在家。一位曾經(jīng)與大虹橋內(nèi)多家房企有過合作的獵頭公司負責人表示，在收縮取代擴張成為行業(yè)主流的時局下，很少有企業(yè)還在真正招聘。“即使有崗位放出，也推進得非常慢。”連在他看來還算穩(wěn)健的一家房企都在2021年年中停止招聘了。“就算現(xiàn)在還掛著少數(shù)坑位也很難進人”，這家房企僅存的那幾個職位，掛出半年后仍然空缺。

“只有一些企業(yè)的項目銷售崗還在進人。”他表示，尤其是2021年三四季度，一些企業(yè)還想最后拼一波回款，誕生了大量銷售人員的招聘需求，但這些崗位也被業(yè)內(nèi)稱為“絞肉機”——背負著一定的銷售和回款指標，如果未能達到就會立馬被裁、換上新人。

“出門喝個咖啡的間隙，就能到周邊房企面試一番的畫面幾乎不會出現(xiàn)了。”上述虹橋地產(chǎn)人表示，大家都希望能“茍住”，過了春節(jié)再說。

曾經(jīng)在咖啡館里的同行小聚也正在減少，“因為焦慮”，這是數(shù)位虹橋地產(chǎn)人給出的共同回答。“泥菩薩過河，自身都難保，哪敢問別人的情況。何況同行失業(yè)的情況也并不少見，問了的話彼此都尷尬。”大家干脆不再會面。

“地產(chǎn)圈每天一則壞消息”，給大家?guī)淼男睦韷毫κ蔷薮蟮摹＝箲]情緒始終在虹橋地產(chǎn)圈蔓延，“因為地緣貼近，不好的消息總具有壓迫感。”一位虹橋地產(chǎn)人表示。今天股債雙殺的是你樓下的公司，明天又看到隔壁企業(yè)被金融機構(gòu)“堵門”要債，過幾天附近企業(yè)第二輪裁員的消息又傳來，可能上個月還在咖啡館里喝咖啡曬太陽的人，下個月就不在虹橋了。“但其實我覺得最難的時間可能還沒來。”王征說，如果你春節(jié)后再來虹橋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，那時候，這里的房企和人，又會發(fā)生不小的變化。

（應(yīng)受訪者要求，文中王征、陳時為化名）