張雅楠/文 6月15日，房地產(chǎn)行業(yè)收到了一份喜憂參半的成績(jī)單。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1-5月，全國(guó)房屋開竣工面積、銷售面積、銷售額等，均同比大幅下降，而5月單月，開竣工面積、土地成交價(jià)款、銷售面積和銷售額等多項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了今年首次環(huán)比轉(zhuǎn)正。

一負(fù)一正兩組指標(biāo)似乎顯示，長(zhǎng)達(dá)半年的房地產(chǎn)政策松綁，終于在5月迎來了數(shù)據(jù)面的回應(yīng)。之于當(dāng)下疲弱的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這當(dāng)然是好消息。但我們認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的回穩(wěn)，仍不能掉以輕心。

首先，從政策效果看，5月一些數(shù)據(jù)環(huán)比回升，例如商品房銷售額環(huán)比增幅高于銷售面積增幅，說明城區(qū)類和改善類產(chǎn)品率先觸底，反映在真實(shí)市場(chǎng)中，深圳、蘇州等個(gè)別城市的部分高端項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了認(rèn)籌火熱。但需注意，5月部分房地產(chǎn)數(shù)據(jù)回升的前提是，4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)跌至一年來的最低值，市場(chǎng)端的有限恢復(fù)并不是行業(yè)全貌。實(shí)際上，5月的房地產(chǎn)景氣指數(shù)仍在進(jìn)一步下探至新低，行業(yè)并未真正企穩(wěn)。

其次，從市場(chǎng)主體的現(xiàn)實(shí)狀況看，房地產(chǎn)企業(yè)的降薪、裁員、違約潮仍在繼續(xù)；國(guó)內(nèi)貸款數(shù)據(jù)持續(xù)下跌，說明金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資通路仍然閉塞；購(gòu)房者在房地產(chǎn)企業(yè)連環(huán)爆雷的陰影下，并未完全恢復(fù)信心；而地方政府的土拍現(xiàn)場(chǎng)，底價(jià)成交、央國(guó)企托底仍是主流，財(cái)政吃緊，公務(wù)員降薪的傳導(dǎo)也在延續(xù)。

第三，從產(chǎn)業(yè)鏈看，房地產(chǎn)也許是上下游企業(yè)最多的行業(yè)了，但是上至水泥、鋼鐵，下至裝修、家電，銷售數(shù)據(jù)都在持續(xù)下降中。

房地產(chǎn)仍在角落喘息，就像一只正被馴服的猛獸。回望它不算漫長(zhǎng)的成長(zhǎng)歷程，相似的場(chǎng)景總是一遍遍重演，忽如饕餮般吞噬膨脹，忽如走狗般挨打哀嚎，永遠(yuǎn)在兩個(gè)極端瞬移，極少能穩(wěn)定于常態(tài)。

原因是多方面的：從外部看，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、捆綁的資源多、占GDP的比重大，在人均住房面積達(dá)到40平方米以前發(fā)展迅猛，因而對(duì)經(jīng)濟(jì)有著巨大的牽引慣性，不管是加速還是降速，總是需用猛藥。

而從行業(yè)內(nèi)部看，房地產(chǎn)行業(yè)有著天然的金融屬性，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地、建設(shè)、銷售階段，都有不同的杠桿加持。很長(zhǎng)時(shí)間里，這種極致的高杠桿模式，雖然常伴風(fēng)險(xiǎn)，但總會(huì)被更高的規(guī)模、利潤(rùn)正向激勵(lì)。

內(nèi)外因交互作用帶來的結(jié)果是，我們甚至并不知道什么才是房地產(chǎn)的正常面貌，整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度也簡(jiǎn)化成了愛與恨，例如近期對(duì)房地產(chǎn)的著名論斷就有典型的兩種：一是房地產(chǎn)被三道紅線誤傷，三道紅線需要反思；另一是房地產(chǎn)自己“三高”作死，此刻正在擺爛。

我們認(rèn)為，這兩種論斷都失之偏頗。如果爬梳房地產(chǎn)十多年來的發(fā)展歷程，會(huì)發(fā)現(xiàn)這分明就是一段加、降杠桿的拉扯史，其中固然有開發(fā)商的主觀意愿，但絕不可能獨(dú)立于經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏之外。

真正在政策端和企業(yè)端逐漸形成統(tǒng)一認(rèn)知，其實(shí)是在2017年之后，房住不炒、長(zhǎng)效機(jī)制等調(diào)控主基調(diào)逐漸確立，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)降低杠桿、脫虛向?qū)崱：?008年、2014年兩次地產(chǎn)劇烈下挫后強(qiáng)勁反彈相比，新型調(diào)控下，近年的房地產(chǎn)價(jià)格曲線已經(jīng)平滑很多。在2020年三道紅線推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)真正開始了內(nèi)生性的降杠桿之路。這是難得的政策窗口期，本可以期待一個(gè)繡花功夫慢調(diào)出來的、更平穩(wěn)、更正常的房地產(chǎn)業(yè)。

但這一進(jìn)程無奈中斷了，個(gè)別房企爆雷疊加疫情反復(fù)，各類主體應(yīng)激反應(yīng)劇烈引發(fā)踩踏，幾乎所有房企都在遵循“三道紅線”節(jié)奏降杠桿過程中，突然面對(duì)抽貸、斷貸、交叉違約打擊，不僅正常融資需求無法滿足，預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管接踵而至。

這也是此次房地產(chǎn)困局與以往的不同之處。時(shí)至今日，從中央到地方，從金融到行政到財(cái)政，調(diào)控松綁花樣雖多，能幫助房企回到經(jīng)營(yíng)正軌的少之又少，歸根結(jié)底還在于房地產(chǎn)經(jīng)年累月披掛著洪水猛獸的濾鏡。

我們認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)端的正常經(jīng)營(yíng)需求，比如貸款和預(yù)售資金監(jiān)管需要回歸適度而非從嚴(yán)，讓企業(yè)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，恢復(fù)購(gòu)房人的信心才有意義，如果一味打壓，看似在壓制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際可能醞釀更大的風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)期來看，三架馬車中做強(qiáng)消費(fèi)，卸下投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一部分重?fù)?dān)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常更有意義。