經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 自2017年成為恒大地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者以來，來自恒大地產(chǎn)的益損成為影響深圳控股（00604.HK）財報的一股重要外來力量。

比如，2018年深圳控股從恒大地產(chǎn)所得的7.9億元現(xiàn)金分紅，被計入2020年上半年收益，使得上半年深圳控股的其他收入同比上漲339.5%。

同時，這筆股權(quán)投資按金融資產(chǎn)做公允價值評估，今年上半年產(chǎn)生4.52億港元的非現(xiàn)金損失。疊加上半年深圳投資物業(yè)市場低迷，租金下滑，導(dǎo)致深圳控股所持投資物業(yè)公允值減少4.64億港元。

綜合來看，2020年上半年深圳控股凈利潤3.23億港元，同比下跌27.8%。如果剔除掉投資物業(yè)及金融資產(chǎn)公允價值變動的凈影響，深圳控股的權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤是10.01億港元，同比上漲76.1%。

在恒大地產(chǎn)未如期完成2019年凈利潤550億元的承諾后，2019年業(yè)績會上，深圳控股執(zhí)行董事副總裁劉崇曾告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，根據(jù)深圳控股跟恒大地產(chǎn)簽署的一系列協(xié)議，恒大地產(chǎn)應(yīng)該是有一系列分紅保證的。

然而，深圳控股的算盤還是落空了——伴隨著恒大地產(chǎn)去年的凈利潤下降至335.4億元，深圳控股可獲得的同期紅利也減少至6.6億元，在8月28日的中期業(yè)績會上，深圳控股投資者關(guān)系主管周全稱，這部分分紅已在今年7月份收到，將在下半年入賬。

截至2020年6月底，深圳控股累計收到恒大地產(chǎn)的分紅已經(jīng)達(dá)約19.5億元，如果按照55億元的交易對價來計算，投資回報率從去年底的23.3%進(jìn)一步上升至約35.5%。

除了戰(zhàn)略入股恒大地產(chǎn)外，去年11月，深圳控股攜手其母公司深業(yè)集團(tuán)與萬科簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將重點推動在深圳市及周邊地區(qū)土地獲取、項目開發(fā)、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動及運營等領(lǐng)域的合作。

彼時，萬科執(zhí)行副總裁王文金曾表示，深業(yè)集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營、土地整備、城市更新等方面均具備核心優(yōu)勢，雙方將充分發(fā)揮各自在地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃研究、資源、政策、人才等方面的優(yōu)勢，深入開展合作。

“協(xié)議簽訂后，我們一直保持密切的接觸。”中期業(yè)績會上，深圳控股執(zhí)行董事、總裁黃偉透露，這段時間，他們與萬科主要圍繞大灣區(qū)資源的拓展，以及在深圳推進(jìn)的片區(qū)統(tǒng)籌和城市更新進(jìn)行密切洽談。

不過，黃偉并沒有披露雙方下一步的合作范疇，“有具體項目能夠確定的時候，我們會適時再發(fā)布。”他只是給出簡單的回應(yīng)。

作為深圳市最大國有房地產(chǎn)上市平臺，深圳控股的優(yōu)勢在于可以通過良好的政府關(guān)系以及全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)能力，獲取到大灣區(qū)核心城市的大宗優(yōu)質(zhì)項目。

深圳控股董事會主席呂華稱，現(xiàn)在在做一件很重要的事情，就是利用自身優(yōu)勢和深圳政府加強合作，目前正在積極爭取深圳光明科學(xué)城的綜合開發(fā)建設(shè)與大鵬國際生物谷的整體開發(fā)建設(shè)機(jī)會，這些都是大體量項目，如果能夠成功的話，未來深圳控股可取得比較大的發(fā)展。

在東莞、惠州等臨深城市，深圳控股也在研究如何利用全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力，采取勾地的方式與當(dāng)?shù)卣献鳎M(jìn)而在激烈競爭中占據(jù)一席之地。

同時，深圳控股準(zhǔn)備與東莞市政府在軌道交通方面進(jìn)行戰(zhàn)略性合作，以取得一些新的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會，特別是TOD（軌道交通物業(yè)開發(fā)）、TID（軌道交通站點物業(yè)開發(fā)）的機(jī)會。TOD也是是最近兩年萬科一直在強調(diào)的重點業(yè)務(wù)。

從銷售情況來看，雖然疫情對深圳控股的經(jīng)營與工程進(jìn)度都產(chǎn)生影響，使得原本計劃今年推售的項目推遲到明年。但上半年深圳控股依然實現(xiàn)合同銷售額約75.82億元，同比上漲17.8%。

其中深圳前海頤灣府實現(xiàn)銷售27.9億元，深圳泰然立城辦公項目推動大宗交易實現(xiàn)18.1億元銷售額。在深圳控股業(yè)績版圖中，來自深圳銷售額占比達(dá)到73%，成為主要銷售來源。

針對疫情影響等因素，今年中期，深圳控股將原計劃推售的360億元目標(biāo)減少至280億元，預(yù)計全年去化與2019年持平。2019年，深圳控股實現(xiàn)的合同銷售額168億元，照此估算，上半年目標(biāo)完成率約45.1%。

“針對目前的市場狀況，穩(wěn)定健康才是第一位，現(xiàn)在銷售目標(biāo)在我們可控范圍，也兼顧了未來現(xiàn)金流和利潤的需求。”在業(yè)績會上，深圳控股執(zhí)行董事、副總裁董方表示，可能會在今年晚些時候，根據(jù)市場、政策和現(xiàn)金流情況，逐步提升銷售目標(biāo)。