經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 丁文婷 穩(wěn)樓市政策步履不停。

繼央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布局部降低首套房貸利率后，9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局兩部委再推居民換房退個(gè)稅利好。

根據(jù)《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“財(cái)稅第30號(hào)文”），在10月1日至2023年12月31日期間，居民賣(mài)出現(xiàn)有住房并在1年內(nèi)新買(mǎi)一套住房的，可退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅。

能省多少錢(qián)？

各地現(xiàn)行二手房交易個(gè)人所得稅政策不同，多數(shù)城市按照購(gòu)房全款的1%-2%征收，北京、蘭州等地按照二手房購(gòu)入和賣(mài)出差價(jià)的20%計(jì)算，若稅務(wù)系統(tǒng)不能調(diào)出原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)（一般為公房），則按1%計(jì)征；滿五唯一免征。

“財(cái)稅第30號(hào)文”寫(xiě)明：新購(gòu)房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，已繳納的個(gè)稅全部退還；反之則按新購(gòu)房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳個(gè)稅。

一位資深北京房產(chǎn)中介解釋?zhuān)僭O(shè)現(xiàn)住房800萬(wàn)元購(gòu)入，在滿五不唯一的情況下以1000萬(wàn)元賣(mài)出，差價(jià)為200萬(wàn)元，算下來(lái)賣(mài)方應(yīng)繳納的個(gè)稅為40萬(wàn)元。若1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套房，退稅分三種情況：一是新購(gòu)房為滿五不唯一且總價(jià)更高的二手房，退還已繳個(gè)稅，再繳新購(gòu)房的稅，降低換房成本；二是新購(gòu)總價(jià)更高的滿五唯一二手房或新房，全額退已繳個(gè)稅；三是新購(gòu)房總價(jià)更低，所退稅按比例打折。

政策通過(guò)退稅鼓勵(lì)置換，該北京房產(chǎn)中介依據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充說(shuō)明，北京市場(chǎng)的多數(shù)客戶在同等區(qū)域內(nèi)換房，需增加購(gòu)房成本，否則賣(mài)房再按現(xiàn)價(jià)買(mǎi)一套，會(huì)越換越小，因此，他認(rèn)為這一政策有利于降低剛改、改善型客戶換房成本，并精準(zhǔn)利好以下人群：現(xiàn)住房持有5年以?xún)?nèi)、將買(mǎi)更貴的新房，或買(mǎi)滿五唯一二手房的客戶。

但需要注意的是，賣(mài)出滿五不唯一房子時(shí)，個(gè)稅的收費(fèi)對(duì)象理應(yīng)為賣(mài)房人，但在賣(mài)方市場(chǎng)下，實(shí)際多由買(mǎi)家承擔(dān)，因此，賣(mài)一買(mǎi)一退個(gè)稅，對(duì)賣(mài)房人的實(shí)際利好并不明顯。

兩道“防火墻”

一位地方住建系統(tǒng)官員指出，“財(cái)稅第30號(hào)文”設(shè)置了兩道“防火墻”：一是賣(mài)與買(mǎi)的兩套房應(yīng)在同一城市，這是防止客戶退了一地的稅，去買(mǎi)了另一城市的房子，即就地?fù)Q房、精準(zhǔn)指向本地區(qū)剛改；二是產(chǎn)權(quán)人須直接相關(guān)，此舉意在防止另一種情況：A賣(mài)現(xiàn)房，和欲購(gòu)新房的B商量由其去新買(mǎi)房，二者串聯(lián)交易來(lái)套取退稅。

比起另一種降低交易成本的方式——直接減免交易稅、給購(gòu)房補(bǔ)貼，“財(cái)稅第30號(hào)文”要求居民需在一年內(nèi)完成賣(mài)與買(mǎi)的交易，才有資格退稅，既通過(guò)減少交易成本，提升換房流通頻率的同時(shí)，又封堵套現(xiàn)可能性。

對(duì)此，另一位副省級(jí)地方政府官員認(rèn)為該政策“有比沒(méi)有強(qiáng)”，但相比動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)或千萬(wàn)級(jí)的購(gòu)房款，省去數(shù)萬(wàn)元的稅費(fèi)，屬于“買(mǎi)雞送醬油”。政策或有窗口期，但不會(huì)迎來(lái)全國(guó)性換房潮。

政策風(fēng)吹向改善需求

前述地方住建系統(tǒng)官員指出，今年以來(lái)，除北上廣深外，各地持續(xù)松綁調(diào)控，主要思路之一是降低剛需客群購(gòu)房門(mén)檻，如公積金比例或首付比例等，讓居民加杠桿買(mǎi)房，但第三季度全國(guó)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟，這說(shuō)明“剛需已經(jīng)刺激不動(dòng)了”，到了第四季度，應(yīng)讓有一定資產(chǎn)且改善需求的家庭有序加杠桿。而不干預(yù)調(diào)控豪宅市場(chǎng)，即是某種程度的放松，如限價(jià)放開(kāi)等。

例如，在剛剛結(jié)束的北京第三輪土拍中，已經(jīng)出現(xiàn)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為10.6萬(wàn)元/平方米的土地。

華東一位房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樓市低迷主要原因在于大眾消費(fèi)對(duì)收入沒(méi)有前景和預(yù)期，不敢消費(fèi)，而不在于一個(gè)百分點(diǎn)、幾萬(wàn)元的稅錢(qián)。

從客研層面，每個(gè)城市交易活躍的房源類(lèi)型不一。

某地產(chǎn)央企成都營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，從5月底新政以來(lái)，剛需客戶主要去買(mǎi)200萬(wàn)元以下的房源，600萬(wàn)元以上的豪宅去化出彩，如金茂府等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，但300萬(wàn)-600萬(wàn)元區(qū)間的改善型客戶屬于“可換可不換”的心理，如果收入預(yù)期或房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不足，多數(shù)人選擇觀望，因此改善型項(xiàng)目去化艱難，退稅政策或能階段性帶動(dòng)本有意愿換房客戶的需求。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從上海新房8月份的成交結(jié)構(gòu)看，300萬(wàn)-500萬(wàn)的新房占比在30%左右，500萬(wàn)-700萬(wàn)新房占到了25%，700萬(wàn)-900萬(wàn)和300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的新房都僅占1成左右；而二手房月度成交額在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源能占到總成交量的六成左右。

雖然新房每個(gè)月會(huì)有小幅波動(dòng)，但從占比來(lái)看，300萬(wàn)-500萬(wàn)，以及500萬(wàn)-700萬(wàn)的房源始終是市場(chǎng)上成交的大頭，二者加起來(lái)超過(guò)總成交量的一半。所以從整體來(lái)看，上海二手房剛性需求明顯，新房則偏改善為主。“大家都是賣(mài)掉了二手房，去買(mǎi)新房，這種置換節(jié)奏在上海還是很明顯的。”盧文曦說(shuō)。

盧文曦認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期不是特別好的情況下，價(jià)格談判時(shí)可能出現(xiàn)雙方不愿讓步的情況，退稅機(jī)會(huì)下，賣(mài)方可能愿意讓幾萬(wàn)塊錢(qián)來(lái)達(dá)成交易，政策最大的效果應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有交易的潤(rùn)滑作用。

前述央企成都營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，退稅政策只是降低交易成本，不擴(kuò)大客戶基數(shù)，也不降低客戶的支付門(mén)檻，救市力度有限。

多位地方政府官員認(rèn)為，退稅政策不會(huì)帶來(lái)全國(guó)換房潮，現(xiàn)行政策遠(yuǎn)不足夠，此時(shí)需要強(qiáng)預(yù)期管理，主要是提升兩個(gè)預(yù)期：收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。