經濟觀察網 記者 周一帆 公募REITs又添“新兵”。

11月26日，證監(jiān)會官網信息顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在交易所審核通過，此時距離上述產品上報恰好一個月。

對此，華夏基金相關人士告訴記者，華夏金茂購物中心REIT將盡快啟動發(fā)行工作。

從此前已經上市的REITs審批流程來看，產品獲證監(jiān)會和交易所受理后平均14個工作日獲取反饋意見；29個工作日回復反饋意見；最后一輪回復后，平均12個工作日獲證監(jiān)會批準基金注冊。由此看出，首批消費基礎設施公募REITs的申報進展可謂高效。

“這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經營穩(wěn)健的項目更容易獲批。”一位基金管理人告訴記者。 

底層資產項目穩(wěn)定  

此前10月20日，證監(jiān)會正式發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發(fā)布僅一個月左右，首批消費基礎設施公募REITs就已正式獲批。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首批申報消費基礎設施公募REITs的企業(yè)共有4家，它們所涉及的底層資產總額估值約140億元。

從本次獲批的三只產品來看，華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業(yè)至今已運營近7年，是成熟穩(wěn)定的購物中心項目。

華潤商業(yè)REIT的發(fā)起人為華潤置地，底層資產為青島萬象城，項目估值達81.47億元，占據(jù)首批項目估值總和的“半壁江山”。作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，青島萬象城商業(yè)建面約30.1萬平方米，區(qū)位優(yōu)勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%。

中金印力消費REIT擬投資的基礎設施資產為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自2013年開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢，西溪印象城實現(xiàn)業(yè)績較高增長。2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

產品具備成長性

有觀點指出，消費基礎設施REITs的快速獲批進一步拓寬了公募REITs底層資產類型，也表明了我國公募REITs市場已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢。

對此，華夏基金相關人士告訴記者，作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs將促進消費基礎設施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質的消費場景、提升消費條件，優(yōu)化商業(yè)網點布局；同時也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產的金融工具，優(yōu)化資本結構，助力企業(yè)進入良性發(fā)展循環(huán)。

值得一提的是，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，業(yè)內普遍認為，中國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”的發(fā)展格局將逐步成型，而實力強勁、旗下優(yōu)質資產充足的穩(wěn)健發(fā)起人，也因未來具備更高的“擴募”可能性，而吸引了更多投資者關注。

“此外，投資人也關注底層資產位于高能級城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競爭優(yōu)勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長的潛力。”前述基金管理人向記者表示。

興業(yè)證券分析師孟杰在研報中指出，總體而言，消費基礎設施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長性特點，同時目前估值整體處于較為合理的范圍。在該類REITs試點階段，建議優(yōu)先關注原始權益人實力雄厚、儲備資產豐富、運管經驗充足，同時底層資產所處區(qū)位優(yōu)越、所在城市能級較高的購物中心 REITs。